Como asegurarse el futuro gracias a tu vivienda

España está al frente de Europa en cuanto al patrimonio inmobiliario que poseen nuestros mayores de 65 años: cerca de 650.000 millones de euros.

Esta concentración de ahorro en la vivienda tiene múltiples ventajas, y una de las más importantes es la de poder sacarle todavía más partido a la propia vivienda y complementar un ingreso extra con la pensión pública.

En el artículo de hoy, hablaremos sobre las distintas opciones que tienen las personas mayores de obtener un beneficio por la venta de la propiedad y, además, seguir haciendo uso de ella.

Con la renta vitalicia inmobiliaria

Es un contrato mediante el cual la persona mayor percibe una renta mensual, a cambio de traspasar la propiedad de su vivienda al vendedor, pero manteniendo el derecho de uso y disfrute de la misma. Es una operación que no se puede cancelar y, al fallecimiento del titular, los herederos no podrán tomar posesión del inmueble, ya que no les pertenece la propiedad. Esta modalidad puede contratarse a partir de los 65 años, aunque las mejores ofertas están dirigidas a los mayores de 75 años. Estas son las principales características:

• Existen dos grandes modalidades: la renta vitalicia, en la que la persona mantiene el usufructo vitalicio y también percibe una renta mensual durante toda su vida, y la renta temporal, donde se tiene derecho al usufructo vitalicio, pero la renta solo se cobra durante un plazo determinado y previamente estipulado. Esta segunda modalidad le permite percibir mayor importe de dinero, aunque durante menos tiempo.
• Se pierde la propiedad de la casa y los herederos pierden todos los derechos sobre la misma.
• El usufructo siempre es vitalicio: aunque la persona mayor ya no sea propietaria de la vivienda, la podrá habitar hasta que fallezca o alquilarla en el caso de que decida marcharse, ya sea por la mudanza a otra propiedad, por un ingreso en residencia o el cuidado a cargo de los familiares.
• Los mayores de 70 años sólo declaran el 8% de las rentas percibidas anualmente.
• Se realiza mediante escritura pública ante notario.
• Los gastos e impuestos los paga el comprador.

En la web de la Asociación Empresarial del Seguro se puede consultar un informe exhaustivo sobre rentas vitalicias elaborado por Analistas Financieros Internacionales .

La tributación es uno de los aspectos a considerar al pensar en esta fórmula. Tal y como explica Miguel Ángel Bernal, economista experto en finanzas y profesor de la Fundación de Estudios Financieros, «la renta vitalicia tiene grandes ventajas fiscales, por ejemplo, tomemos el caso de una persona de 70 años; de las rentas anuales que percibe solo tendrá que declarar por el 8% de esa renta, y ese 8% tributará a un tipo del 19%”. El tratamiento fiscal es muy ventajoso a partir de los 60-65 años, pero «alcanza su máxima eficacia fiscal a partir de los 70 años”, recalca Bernal.

Con la venta de nuda propiedad

Esta modalidad también consiste en una operación realizada ante notario, a través de la cual la persona vende el derecho de nuda propiedad de la vivienda, lo que implica que deja de ser propietaria de la misma. A cambio, cobra en un único pago el valor acordado de la vivienda y, además, podrá seguir viviendo en su casa para siempre.

A continuación, resaltamos las características más importantes:

• ​El vendedor pierde la propiedad de la vivienda, aunque siempre dispondrá del usufructo vitalicio del inmueble.
• Se recibe un importe único a la firma del contrato, en cuyo caso la persona conserva el usufructo vitalicio y lo que cobra es una única cantidad, en el momento de formalizar la operación. En estos casos, el propietario de la casa se ve obligado a vender la casa con descuento. Cuanto mayor edad tenga la persona, menor rebaja tendrá que hacer sobre el precio del inmueble, y viceversa.
• Gastos compartidos. Es habitual que el vendedor se haga cargo de los gastos de comunidad, electricidad, agua, etc., y que sea el comprador-inversor quien pague el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• El comprador solo tomará posesión real de la casa cuando haya finalizado el usufructo.
• Los herederos pierden cualquier derecho sobre la propiedad.
• Impuestos: plusvalía municipal (un impuesto local cuyo importe depende del número de años que hayan transcurrido desde la adquisición de la vivienda y del valor catastral del suelo) e IRPF (ganancia patrimonial). Los mayores de 65 años que venden la nuda propiedad de su vivienda habitual no tienen que pagar este último (IRPF, ganancia patrimonial).

Con la venta con alquiler garantizado

La fórmula de la venta con alquiler garantizado es un híbrido entre la nuda propiedad y la renta vitalicia inmobiliaria.

El funcionamiento es el siguiente:

1. Se celebran simultáneamente un contrato de compraventa entre la persona mayor y el comprador, y otro contrato de arrendamiento a largo plazo entre ambas partes, todo ello ante notario. El vendedor pierde la propiedad de la casa, pero puede seguir habitándola de por vida.
2. En el momento de la firma ante notario, el vendedor recibe un capital que irá destinando mensualmente para el pago del alquiler y que se consumirá de forma lineal.
3. El comprador de la vivienda se convertirá con efecto inmediato en su arrendador, y el vendedor pasará a ser un inquilino de la propiedad, por lo que deberá abonar una mensualidad para pagar la renta de alquiler pactada. Este importe viene determinado en base a las condiciones que tenga el mercado en el momento de la operación para una vivienda de características y ubicación similares.

Comparación entre las modalidades