Què és la Nuda Propietat en una herència?

Avui dia hi ha moltes alternatives a la compravenda immobiliària tradicional, solucions que s'adapten perfectament a situacions particulars i que, en el cas de la gent gran i els seus hereus, pot aportar nous punts de vista, però que cal conèixer al detall. Al llarg d'aquest article ens centrarem específicament en el cas de la nua propietat en una herència.

El primer que cal tenir clar és que, en aquest tipus de processos, és més comú del que sembla que una propietat recaigui sobre diverses persones i, per conseqüència, la “plena propietat” es desdobla.

Aquesta situació provoca que, tant la nua propietat com el dret a l'ús i el gaudi de l'immoble, l'usdefruit, es dividisquen entre diversos titulars. Amb això en compte, resulta lògic que la nua propietat es pugui atorgar per si sola en herència. En formar part del patrimoni de la persona que la posseeix, es tracta d'un dret legítimament negociable o heretable.

Diferències entre nua propietat, usdefruit i ple domini en una herència

A Encara Més Vida, som experts en venda de la nua propietat i coneixem perfectament tots els factors que intervenen durant qualsevol herència d'aquestes característiques. Amb el que hem esmentat fins ara, és fàcil fer-se a la idea del que representen els conceptes de nua propietat, usdefruit i ple domini.

L'hereu que es converteix en nu propietari té el títol de l'habitatge, però no en pot fer ús. Alhora, l'usufructuari té el dret de gaudir de la propietat durant un període de temps que pot ser vitalici, incloent la possibilitat de llogar-la o treure qualsevol tipus de benefici que no interfereixi amb la nua propietat. Quan l'usdefruit acaba, ja sigui per mort de l'usufructuari o compliment de terminis, el nu propietari es converteix en propietari de ple domini en tenir els dos drets.

Per comprendre millor les diferències entre aquests conceptes durant una herència, el millor és posar-ne un exemple. Una de les situacions més habituals és que mori un dels membres d'un matrimoni deixant en herència el títol de l'immoble on vivia amb el cònjuge un descendent.

aquest no podria llogar el bé, però tindria la possibilitat de vendre el dret acabat d'heretar. Per la seva banda, el cònjuge que ha sobreviscut al mort adquiriria el rol d'usufructuari, mantenint el dret de continuar gaudint de l'habitatge o rendant-lo, malgrat haver canviat el nu propietari.

Depenent dels interessos de l'hereu, podria deixar les coses tal com estan i esperar que s'extingís l'usdefruit, intentar comprar-lo per obtenir el ple domini com més aviat millor o vendre la seva part a l'usufructuari perquè aquest es convertís en el ple propietari .

Com funciona la nua propietat en una herència?

Qualsevol tipus d'herència comporta un procediment d'operacions que, si les sumem al difícil moment emocional que pateixen els hereus que acaben de perdre un ésser estimat, pot significar un tràmit feixuc i inconvenient. A Mas Vida creiem que, com més dubtes quedin resolts per endavant, més suportable es fa el procés.

Per entendre com funciona la nua propietat en aquests casos podem fixar-nos en la pròpia legislació espanyola de successions i herències, ja que es tracta d'un concepte perfectament regulat, amb les obligacions i els beneficis. El primer que cal fer quan es duu a terme aquest tipus de llegat és afrontar els pagaments habituals d'herència, com ara l'impost sobre successions i donacions.

Tot i això, el que diferencia la cessió de la nua propietat és que es tracta d'un dret molt emmotllable als interessos de totes les persones implicades a l'operació. Veurem detalladament com funciona la nua propietat i per què es tracta d'una inversió versàtil i beneficiosa a curt, mitjà i llarg termini:

Es pot negociar

En qualsevol tipus de successió de nua propietat, les condicions de l'acord s'han de respectar pel que fa a l'usdefruit. En l'exemple del matrimoni que havíem posat, en general, el membre supervivent assumeix l'usdefruit juntament amb una porció de la nua propietat, mentre que la resta correspon legítimament als hereus del difunt.

Es pot repartir

Dit això, és habitual que la nua propietat reparteixi entre diversos individus. Les porcions de distribució també són negociables, normalment enfocant-se en qui es pugui constituir com a potencial ple propietari.

L'usdefruit també està subjecte a condicions semblants. En cas que es tracti d'usufructuaris vitalicis, el nu propietari assumiria el ple domini després de la mort de tots.

és flexible

Com que es tracta de drets negociables, hi ha infinitat d'alternatives que poden servir millor o pitjor als interessos dels familiars. Si no hi ha conflictes entre les parts partícips, aquesta oportunitat suposa una solució immillorable per adaptar-se a cada situació particular. Podeu proporcionar liquiditat a curt termini o una productiva inversió a mitjà o llarg termini si s'assumeix la nua propietat i s'espera l'extinció de l'usdefruit.

Es pot heretar la nua propietat?

A hores d'ara, ja hauria d'haver quedat clar que la nua propietat es pot heretar. Com ja hem comentat, és molt comú que, per llei, l'usdefruit passi al cònjuge a més del 50% del títol de l'immoble i els descendents hereten l'altra meitat.

En cas que morés un dels hereus, els néts heretarien el percentatge corresponent al seu progenitor, però no adquiririen la part del cònjuge. Hi ha percentatges de distribució concrets a l'hora de repartir la nua propietat, però es poden negociar tenint en compte els interesses de cada persona. En heretar-se, les condicions que mantenia el nu propietari original no es modifiquen.

És imprescindible tenir clar el concepte de nua propietat durant una herència, ja que pot evitar futurs malentesos o conflictes i forma part dels drets i les obligacions tant del nu propietari com de l'usufructuari.

Es pot heretar l'usdefruit?

Pel que fa a l'usdefruit, hi sol haver més confusió. Segons estableix la legislació espanyola, l'usdefruit no es pot heretar, ja que s'extingeix després de la mort de l'usufructuari. Quan això succeeix, com ja hem assenyalat, el nu propietari adquireix el dret a l'ús i el gaudi de l'habitatge i passa a posseir el domini ple del bé.

Això vol dir que no es pot incloure en un testament com a herència. L'usufructuari només pot gaudir de l'immoble mentre estigui viu, però això no significa que no pugui generar beneficis, ja que el podrà llogar o vendre el dret al nu propietari oa tercers.

Drets i obligacions del nu propietari en una herència

Ja coneixem tot allò relacionat nua propietat, l'usdefruit, la propietat plena i el paper que juguen en una herència, però també cal tenir clars els drets i les obligacions que afecten el nu propietari en aquest tipus de situació. En adquirir aquest títol per herència, també s'adquireixen les responsabilitats següents:

Deure de conservar el bé

L'hereu haurà de conservar l'immoble en bon estat i garantir que es mantindrà degudament fent reparacions, pagant les despeses associades i evitant deterioraments innecessaris.

Limitacions a la disposició de l'immoble

Tot i estar en el seu dret de vendre, cedir o hipotecar la seva part de l'habitatge, el nu propietari mai no ha de prendre decisions que involucrin l'usdefruit com, per exemple, tractar de vendre l'habitatge sense el seu consentiment.

Deure resposta davant l'usufructuari

De la mateixa manera, en el cas que el titular de la propietat no afrontés els deutes i aquest es veiés embargat o posada en venda judicial, hauria de respondre davant l'usufructuari.

Pagament dels impostos i despeses corresponents

La figura del nu propietari és l?encarregada de fer front a les contribucions extraordinàries. A més, si en el moment que es constitueix l'usdefruit la propietat està hipotecada, també s'han de fer càrrec les quotes.

Conseqüentment, el nu propietari també compta amb certs drets:

Dret a vot pel que fa a l'immoble

Podrà votar en qualsevol assumpte relacionat amb lhabitatge en si. Per descomptat, sempre que no interfereixin amb els drets de l'usufructuari. En cas que l'immoble fos un condomini, el nu propietari podria prendre part a les decisions de la comunitat.

Dret a hipotecar

Segons la Llei Hipotecària, la nua propietat es pot hipotecar. Això vol dir que el titular d'aquest dret pot sol·licitar un préstec sobre la part de l'habitatge usufructuat.

Així mateix, la part de l'usdefruit també té les seves pròpies obligacions i drets sobre l'immoble, com l'ús i el gaudi del que ja hem parlat amb més detall. També l'afecta l'obligació de conservació, les limitacions en la disposició de la propietat o el pagament de l'impost sobre béns immobles, que és una de les poques despeses que assumeix aquesta figura.