Renta vitalicia o hipoteca inversa

Renta Vitalicia o Hipoteca Inversa ¿Qué me viene mejor?

¿En qué se diferencian la renta vitalicia y la hipoteca inversa? ¿Qué me conviene más? ¿Qué beneficios presenta cada una? Estas son algunas de las cuestiones que más nos preguntan nuestros clientes. En el artículo de hoy vamos a repasar los aspectos más importantes que hay que tener en cuenta a la hora de elegir una renta mensual a través de una vivienda bajo propiedad.

Lo primero y más importante, será definir cada una de estas modalidades de pensión complementaria.

¿Qué es una renta vitalicia inmobiliaria?

Las rentas vitalicias inmobiliarias son un producto cuya premisa es asegurar un capital a la hora de la jubilación (por lo que está dirigido a personas mayores de 65 años), para poder distribuirlo periódicamente en forma de renta, normalmente mensual. De esta manera, el propietario de una vivienda que quiera recibir este complemento a la pensión puede vender la propiedad del inmueble, pero seguirá disfrutando del usufructo de la misma, percibiendo además una cantidad al mes previamente estipulada.

¿Cómo se calcula la cantidad mensual? En Mas Vida estudiamos la esperanza de vida del propietario del inmueble, su edad, su sexo, y el mismo valor de mercado de la vivienda. Conforme a estos parámetros calculamos el valor de la renta vitalicia. Una vez formalizada la operación ante notario público el usuario se limita a recibir esa renta cada mes, trimestre o semestre, tal y como se haya acordado con el comprador.

Para la persona mayor es muy útil porque cambia un bien inmueble, sus gastos y su gestión por una paga periódica, con lo que se desentiende de toda la parte financiera tras la jubilación, pero con el pretérito de seguir disfrutando de su vivienda. Es en este momento cuando dicha persona recibirá la suma entre la pensión pública que le corresponda y la renta vitalicia pactada. Esa será su renta disponible para el resto de su vida.

También puedes consultar otras ayudas complementarias como la Renta Vitalicia Inmobiliaria, cuyas ventajas y beneficios explicamos en este artículo, así como la venta con alquiler garantizado.

¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un producto financiero diseñado para convertir una vivienda en propiedad en una renta constante y, al contrario que en la renta vitalicia, no se pierde la propiedad de la misma ni el derecho de utilizarla hasta el fallecimiento del titular.

Es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda actual. Consiste en recibir en forma de rentas mensuales un dinero prestado y está dirigido también a personas mayores de 65 años o dependientes. Lo particular de esta modalidad es que no se exige la devolución de los préstamos hasta el momento del fallecimiento del propietario. Al contrario que en una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero —los herederos del inmueble— opta por asumirla como propia, en caso de interesarle mantener la propiedad del inmueble.

El importe a percibir depende del valor de la vivienda, la edad de la persona que contrata el préstamo (y de su cónyuge) y si de se recibe la renta por un periodo determinado o de forma vitalicia.

Al fallecer el titular, los herederos podrán elegir entre: devolver el dinero al banco para quedarse con la vivienda, vender la vivienda y pagar la deuda o, incluso, conceder una nueva hipoteca para ir pagando paulatinamente la deuda generada.

También puedes consultar otras ayudas complementarias como la Renta Vitalicia Inmobiliaria, cuyas ventajas y beneficios explicamos en este artículo, así como la venta con alquiler garantizado.

Ventajas y garantías de ambos productos

La renta vitalicia y la hipoteca inversa comparten varias ventajas económicas. En ambas modalidades, nuestros mayores pueden obtener una paga mensual durante el resto de su vida, a la par que siguen disfrutando de su casa de siempre.

Además, en el momento de la contratación de cualquiera de los dos productos no tendrán que abonar ningún pago. En el caso de la hipoteca inversa, los gastos de formalización (notario, Registro de la Propiedad, tasación del inmueble, seguro de rentas vitalicias, honorarios profesionales, etc.) se descontarán del importe total del crédito hipotecario. Por su parte, con la renta vitalicia todos los gastos, honorarios e impuestos que se generan como consecuencia de la realización y tramitación de la operación son a cargo del comprador.

Es importante tener en cuenta que ambos productos disponen de un excelente tratamiento fiscal. Con la renta vitalicia, los mayores de 70 años que estén obligados a hacer la declaración de la renta sólo tendrán que declarar el 8% del total de las cantidades percibidas al año.

En las operaciones de hipoteca inversa se diferencian claramente dos etapas de cara a su fiscalidad.

1. Primera etapa: mientras se perciben disposiciones mensuales a cargo de la hipoteca sobre la vivienda, éstas no tributan en el IRPF.
2. Segunda etapa: cuando entra en juego el seguro de rentas vitalicias, las cantidades recibidas se contemplan como rendimientos del capital mobiliario y tendrán en el IRPF una exención del 92%.

De igual manera, la renta vitalicia y la hipoteca inversa cuentan con todas las garantías legales. Las operaciones se formalizan ante notario en una escritura pública, que queda inscrita en el Registro de la Propiedad. En el caso de la renta vitalicia, el vendedor ve garantizado el pago vitalicio de todas las rentas a través de la inclusión en la escritura de una cláusula resolutoria, mediante la cual, en el hipotético caso de producirse dos impagos, recuperaría la plena titularidad de la vivienda sin tener que devolver ninguna de las mensualidades percibidas desde el inicio de la operación.

Del mismo modo, en la propia escritura se garantiza la posibilidad de renunciar en cualquier momento al derecho de uso y disfrute de la vivienda si desea ingresar en una residencia, recibiendo así desde esa fecha una nueva renta muy superior a la que viniera cobrando. De esta forma, la persona mayor tendrá la tranquilidad de poder hacer frente a una futura situación de dependencia o a mayores gastos.

Al fallecimiento, mediante una renta vitalicia, el comprador tendrá la plena disponibilidad del inmueble, pero en el caso de una hipoteca inversa, los herederos reciben la propiedad con la deuda y tienen entre seis y doce meses para hacer frente a su pago total para recuperarla.

Cálculo de la renta mensual

Para formalizar una operación de renta vitalicia como de hipoteca inversa, es necesario realizar el cálculo de la renta mensual teniendo en cuenta el valor del inmueble y la esperanza de vida de la persona que la contrata, de acuerdo a su edad y sexo. En las operaciones de renta vitalicia, hay que discurrir el valor de uso y disfrute de la vivienda, el cual se reserva el beneficiario en la escritura pública que se firma ante notario y que es el resultado de descontar al valor de mercado del inmueble el valor que representa la nuda propiedad.

En la hipoteca inversa, se tendrá en cuenta el valor de mercado que en cada momento establezca la sociedad de tasación con la que opere la entidad financiera o la compañía aseguradora. Este valor será la referencia que certifique y fije el capital total disponible en el crédito, que estará en función del porcentaje máximo que en cada caso establezcan las diferentes entidades. Es de obligado cumplimiento realizar con antelación la tasación oficial de la vivienda.

Diferentes modalidades a elegir

En ambos productos, existen diversas modalidades que permiten abarcar las diferentes necesidades de los contratantes. Tanto la renta vitalicia como la hipoteca inversa se pueden contratar de forma temporal o vitalicia, es decir, de manera que las cuantías mensuales se perciban durante toda la vida o sólo durante un plazo de tiempo determinado.

En la variante vitalicia, podemos encontrar la renta vitalicia clásica, donde el beneficiario percibe una paga mensual hasta su fallecimiento, y la hipoteca inversa vitalicia, en la que simultáneamente a la constitución del crédito se procede a la contratación de un seguro de rentas vitalicias diferidas, el cual queda financiado con dicho crédito, con el que se garantiza que a la finalización de éste se seguirá percibiendo la misma cantidad. En esta modalidad, se puede solicitar un anticipo de capital al inicio, cuya cuantía podrá ser de entre un 5% y un 30%, según las condiciones aplicadas por cada entidad.

Luego pasamos a la modalidad de las rentas temporales, en las que los plazos de cobro pueden ser 5, 10, 15 años, etc., pero conservando el derecho de usufructo sobre la vivienda toda la vida.

La renta vitalicia fuera del hogar, por la que la persona mayor renuncia al derecho de usufructo para costearse, por ejemplo, el pago de una residencia, con la tranquilidad que proporciona el saber que los ingresos mensuales están garantizados durante toda su vida.

En el caso de la hipoteca inversa, además de distinguir la modalidad vitalicia y temporal, es esencial conocer las diferencias entre las disposiciones periódicas y la disposición única.

La disposición inicial es el importe total que como primera disposición adicional podrá recibir el beneficiario. Esta cantidad estará formada por los respectivos honorarios profesionales de la sociedad tasadora, del notario y del registrador de la propiedad, y además, puede estar compuesta por un pago único que pueda ser destinado por los prestatarios a la cancelación de una hipoteca anterior, de una deuda personal, o bien para realizar obras de reforma o con cualquier otra finalidad.

Por su parte, las disposiciones periódicas serán las cantidades que de forma vitalicia o temporal vayan a percibir los rentistas y, todo ello, sin tener que devolver en ningún momento la deuda total que finalmente se acumule. La cuantía de estas disposiciones estará en función del valor del inmueble, así como de la edad y el sexo de los contratantes.

Diferencias más importantes

Casos prácticos y conclusión

Para terminar, vamos a representar con dos casos prácticos el importe percibido por una persona mayor al elegir renta vitalicia o hipoteca inversa.

• Un hombre de 70 años con una vivienda valorada en 300.000 euros recibiría con una hipoteca inversa la cantidad de 553 euros al mes. Sin embargo, si realizase una operación de renta vitalicia cobraría 934 euros mensuales.
• Una mujer de 80 años con una vivienda valorada en 150.000 euros recibiría con una hipoteca inversa la cantidad de 480 euros al mes. Sin embargo, si realizase una operación de renta vitalicia cobraría 673 euros mensuales.

En términos generales, la renta vitalicia inmobiliaria está más orientada a personas mayores que no tienen hijos, ya que reciben una mensualidad mayor por la propiedad, lo que reducirá la herencia que dejan a sus descendientes. Además, la contratación de este producto exime al propietario de abonar en el futuro las derramas extraordinarias de la comunidad y los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Por su parte, con la hipoteca inversa el mayor nunca perderá la titularidad de la vivienda. Aunque, lógicamente, esto repercutirá en las cantidades que se reciben: con la renta vitalicia, la mensualidad puede llegar a ser hasta un 50% superior a la que se percibe con la hipoteca inversa. En este caso, la deuda acumulada con la entidad financiera o la compañía aseguradora sólo será exigida cuando fallezcan los beneficiarios y nunca podrá atacar el capital de los hijos.

Recordemos que la hipoteca inversa es un crédito con garantía hipotecaria concedido por una entidad financiera o una compañía aseguradora y la renta vitalicia un contrato que la persona mayor firma ante notario con un comprador particular o un grupo de inversión, por el que se transmite la titularidad de la vivienda pero manteniendo en todo momento el uso y disfrute del inmueble hasta su fallecimiento.