Todo sobre la Venta con Alquiler Garantizado

Todo sobre la Venta con Alquiler Garantizado

Venta con Alquiler Garantizado. Todo lo que necesitas saber

Hoy en día existen varias posibilidades para vender tu propiedad y poder seguir viviendo en ella. Desde Mas Vida hemos hablado sobre la nuda propiedad y sobre la renta vitalicia inmobiliaria, esta vez es el turno del alquiler garantizado, una interesante modalidad de venta de la cual vamos a repasar todas sus características y opciones con el objetivo de que puedas entender para qué sirve y en qué casos es más conveniente.

La Venta con Alquiler Garantizado (también conocido como Sale & Leaseback) permite a las Personas Mayores vender su vivienda, obtener a su vez una importante liquidez gracias a los ingresos que esa venta les proporcione y seguir viviendo en su casa pagando un alquiler por el plazo de tiempo que consideren oportuno, incluso de manera vitalicia hasta su fallecimiento si así lo desean.

Esta fórmula es más flexible que la venta de la Nuda Propiedad de la casa, pero tiene sus particularidades, las cuáles explicaremos en detalle a continuación.

 

¿Qué es la Venta con Alquiler garantizado?

La venta con alquiler garantizado significa vender la Plena Propiedad del inmueble ante Notario Público, pero con la ventaja de seguir viviendo en ella como inquilino gracias a un contrato de alquiler que se firma con el nuevo propietario también ante notario público. El contrato de arrendamiento, además, se inscribe en el registro de la propiedad, brindando de esta forma todas las garantías a los nuevos inquilinos.

De esta forma, las figuras de vendedor y comprador de cualquier compraventa se convierten en inquilino y arrendador respectivamente:

Consideraciones más importantes en la Venta con Alquiler Garantizado:

  • Se vende el dominio pleno de la vivienda, sin posibilidad de recuperarla.
  • El vendedor, que pasará a ser el futuro inquilino, tendrá que disponer del capital suficiente para hacer frente a los nuevos gastos mensuales relacionados con el alquiler de su casa.
  • Para la venta de una vivienda mediante alquiler garantizado no es tan determinante ser mayor de 65 años como sí pasa en la venta de la Nuda Propiedad y en la Renta Vitalicia. Esto se debe a que el precio de venta y el importe del alquiler están menos penalizados por el factor “edad”.

Requisitos necesarios para realizar una Venta con Alquiler Garantizado sobre su Vivienda 

No existe ningún requisito previo para poder formalizar una venta con alquiler garantizado, más que tener una vivienda en propiedad. Por tanto, no importa el valor que tenga la propiedad o la edad de los actuales titulares. Es válido incluso si la vivienda tiene cargas hipotecarias, siempre y cuando éstas puedan ser canceladas con el importe que se reciba por la venta. No obstante, el planteamiento de esta modalidad está orientado principalmente a personas mayores de 65 años que desean conseguir una remarcable inyección de capital con la venta de su propiedad y a la vez mantener el uso de la misma hasta que consideren oportuno.

¿Cómo funciona la Compraventa de una propiedad con Alquiler Garantizado?

Repasamos los puntos más importantes:

  • Fijar el precio de venta. Desde Mas Vida gestionamos tasaciones oficialesy hacemos valoraciones de las viviendas con modelos AVM (Automated Valuation Model), análisis comparativos de los valores de la zona, estimaciones a futuro sobre la zona del inmueble, cálculo de los costes ordinarios y extraordinarios del inmueble (ITE, reformas necesarias, mejoras de la vivienda, IBI), etc. Es importante remarcar que, en una Venta con Alquiler Garantizado, el precio de venta de la vivienda suele tener un descuento en torno a un 10% y un 25% sobre el valor de mercado estipulado.
  • Fijar el precio de alquiler: El precio del alquiler se fija considerando el precio de los alquileres actuales que existen en el mercado para una vivienda de las mismas o similares características. Al igual que en el precio de venta, el precio del alquiler de la vivienda suele tener un descuento en torno a un 10% y un 25% sobre el valor de mercado actual de los alquileres.
  • Condiciones finales de la operación: a partir de los precios de venta y alquiler de la vivienda se analiza la rentabilidad que tendrá la operación para el comprador, garantizando que se ajuste a la situación actual de mercado.

¿Quién se hace cargo de los gastos e impuestos?

 

Tipos de Venta con Alquiler Garantizado

VENTA CON ALQUILER VITALICIO

El más común de todos. Su funcionamiento es simple: se vende la vivienda recibiendo la totalidad del precio pactado y a la vez se garantiza el alquiler vitalicio hasta el fallecimiento del vendedor del inmueble.

VENTA CON ALQUILER A TIEMPO PACTADO

Para esta modalidad se realiza la venta de la vivienda y el vendedor cobra la totalidad del precio convenido. Al mismo tiempo se especifica un contrato de alquiler para un plazo determinado, transcurrido este tiempo el arrendatario deberá abandonar la propiedad. Este tipo de venta es común en situaciones en las que se tiene previsto cambiar de domicilio o cuando es una segunda vivienda cuyo uso no es tan habitual.

VENTA CON PRECIO APLAZADO Y ALQUILER VITALICIO O A TIEMPO PACTADO

Este tipo de venta consiste en una mezcla de los dos tipos anteriores. En esta última modalidad el precio de venta no se recibe en su totalidad, sino que sé que va percibiendo durante varios plazos y durante un periodo de tiempo previamente pactado. Este pago aplazado se garantiza en la Escritura Pública de Compraventa a través de una Condición Resolutoria.

 

Situaciones ideales para elegir este tipo de operación

La opción de la Venta con Alquiler Garantizado puede ser la mejor solución para muchas Personas Mayores debido a su versatilidad. Desde Mas Vida hemos recogido algunas situaciones en las que esta modalidad puede ser determinante:

  • Cuando la intención es disfrutar de la vivienda por un corto periodo de tiempo, de manera que se obtiene prácticamente la totalidad del valor de mercado de la vivienda y los propietarios permanecen residiendo como inquilinos durante un plazo conveniente.
  • Cuando se tienen que afrontar pagos pendientes que exigen disponer de un generoso fondo económico de forma rápida. En estos casos, la Venta con Alquiler Garantizado permite solventar el problema económico sin tener la preocupación añadida de tener que buscar una nueva vivienda donde poder vivir en el corto plazo.
  • Si se trata de personas de edad muy avanzada, que precisan de recursos económicos suficientes para cubrir sus necesidades y cuidados, pero desean seguir siendo atendidas en sus domicilios.

 

 Ventajas obtenidas con esta fórmula de venta de inmueble

Inyección de liquidez con la que podrás tanto deshacerte de tus cargas financieras como darte esos caprichos que siempre habías deseado.

El importe de venta que se recibe con el alquiler garantizado es mayor al que se recibe con la venta de la nuda propiedad.

Una vez formalizada la operación, el vendedor solo tendrá que hacer frente al Impuesto Municipal de Plusvalía, ya que el resto de los gastos (notaría, Registro de la Propiedad, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) serán asumidos por el comprador. Así mismo, dejará de asumir determinados gastos de mantenimiento de la propiedad, como son la cuota ordinaria de la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles, las derramas extraordinarias y el seguro de la vivienda. Es decir, los únicos gastos que tendrá que asumir el vendedor una vez formalizada la operación son los suministros (agua, luz, etc.).

El Alquiler Garantizado tiene todas las garantías legales, puesto que es una operación que se formaliza en Escritura Pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Igualmente, cuenta con un excelente tratamiento fiscal para las Personas Mayores, ya que aquellas operaciones constituidas sobre una vivienda habitual están exentas de tributación en el IRPF.

El Contrato de Alquiler, que se establece de forma simultánea a la compraventa, se eleva también a público, quedando inscrito igualmente en el Registro de la Propiedad, lo cual garantiza a la Persona Mayor, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 13.1. LAU), que ni el comprador ni aquellos que pudieran tener derechos futuros sobre esa propiedad pueden rescindir el contrato de alquiler ni modificar sus condiciones.

 

Preguntas Frecuentes sobre la Compraventa con Alquiler Garantizado

Si quieres conocer todos los detalles sobre esta modalidad de venta puedes acceder a nuestro apartado de Alquiler Garantizado a través del siguiente enlace. Adicionalmente, aprovechamos esta última parte del artículo para exponer las preguntas más frecuentes planteadas por nuestros clientes:

  • ¿Se puede formalizar una operación de Venta con Alquiler Garantizado sobre una vivienda que no sea el domicilio habitual?

Sí, es posible hacer una Venta con Alquiler sobre una segunda residencia, aunque es más común hacerla sobre la vivienda habitual ya que fiscalmente tiene más ventajas.

  • ¿Se puede hacer una Venta con Alquiler Garantizado sobre un inmueble que no sea una vivienda, por ejemplo, un local, una nave industrial, un comercio u oficina?

Sí. Su funcionamiento es el mismo que si se realiza sobre una vivienda. No obstante, es importante destacar que para la Persona Mayor no existirían las ventajas fiscales características de la vivienda habitual.

  • ¿Es posible hacer una Venta con Alquiler sobre una vivienda que sea privativa de uno de los cónyuges?

Sí. La compraventa sería firmada por el cónyuge titular de la vivienda y el Contrato de Arrendamiento se formalizaría por ambos cónyuges para que ambos tuvieran los mismos derechos en su nueva condición como inquilinos.

  • ¿Qué impuestos deberá abonar una Persona Mayor que realice una Venta con Alquiler?

Las Personas Mayores que constituyen una operación de estas características deberán pagar el correspondiente Impuesto Municipal de Plusvalía en su condición de Vendedores. Respecto de la ganancia patrimonial que se genera por la venta, si el Vendedor tiene más de 65 años y lo transmitido es su vivienda habitual, está exenta de tributación en el IRPF. Si el inmueble transmitido no fuera la vivienda habitual, entonces la ganancia patrimonial tributará al 19% si los beneficios alcanzan hasta un máximo de 6.000 €, al 21% si los beneficios están entre 6.000 € y 50.000 €, y al 23% si superan los 50.000 €.

  • ¿Tiene alguna ventaja o exención fiscal la Persona Mayor en su nueva condición de inquilino?

Actualmente, existe una deducción estatal para los inquilinos, de tal forma que aquellas personas cuya base imponible máxima no supere los 24.107,20 € podrán aplicarse una deducción del 10,05% de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler, teniendo siempre en cuenta un límite máximo que establece la ley.