Cuando se habla de nuda propiedad, aparece casi siempre otro concepto inseparable de ella: el usufructo vitalicio. Son las dos caras de una misma operación, y entender bien la segunda es imprescindible para entender la primera. En esta guía te explicamos qué es, cómo se calcula su valor según la edad, qué derechos y obligaciones conlleva, cuándo se extingue y si es posible venderlo.
La fórmula que veremos a continuación es el cálculo fiscal del usufructo, el que utiliza la Agencia Tributaria a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El valor económico o de mercado del usufructo puede ser distinto, ya que depende de otros factores (tipo de interés, expectativas de revalorización del inmueble, esperanza de vida actualizada, acuerdo entre las partes, etc.). Es una referencia orientativa a efectos fiscales, no una tasación real del usufructo: para eso conviene contar siempre con una valoración profesional específica para cada caso.
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un bien que pertenece a otra persona, sin ser su propietario. El artículo 467 del Código Civil lo define como el derecho a disfrutar los bienes ajenos "con la obligación de conservar su forma y sustancia". Cuando ese derecho se establece "de por vida", hablamos de usufructo vitalicio: dura hasta el fallecimiento de la persona usufructuaria, sea cual sea el tiempo que transcurra.
En el contexto de la venta de nuda propiedad, esto significa que el vendedor deja de ser propietario legal de su vivienda, pero conserva el derecho a vivir en ella (o a alquilarla y percibir la renta, según se pacte) durante el resto de su vida, sin límite de tiempo ni condiciones adicionales.
No todos los usufructos son vitalicios. Existen también usufructos temporales, con una duración fijada de antemano (por ejemplo, 10 años), independientemente de si la persona usufructuaria vive más o menos tiempo. La diferencia es importante:
En las operaciones de venta de nuda propiedad orientadas a personas mayores, el usufructo vitalicio es, con diferencia, la fórmula más habitual: permite al vendedor la tranquilidad de saber que podrá vivir en su casa el resto de su vida, sin fecha límite.
El valor del usufructo vitalicio depende fundamentalmente de la edad de la persona usufructuaria en el momento de la operación. Cuanto más joven es el usufructuario, mayor es el valor de su usufructo (porque, estadísticamente, va a disfrutarlo durante más años) y, por tanto, menor es el porcentaje del valor total de la vivienda que corresponde a la nuda propiedad.
A efectos fiscales, la fórmula orientativa que utiliza la Agencia Tributaria para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es:
Valor del usufructo = 89% − (edad del usufructuario), con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor total del inmueble.
|
Edad |
% Usufructo |
% Nuda propiedad |
|---|---|---|
|
50 años |
39% |
61% |
|
55 años |
34% |
66% |
|
60 años |
29% |
71% |
|
65 años |
24% |
76% |
|
70 años |
19% |
81% |
|
75 años |
14% |
86% |
|
80 años |
10%* |
90% |
|
85 años |
10%* |
90% |
|
90 años |
10%* |
90% |
* A partir de los 79 años, el porcentaje del usufructo se mantiene en el mínimo legal del 10%, aunque la fórmula (89 − edad) diera un resultado inferior.
Imaginemos una vivienda valorada en 250.000 euros, cuya propietaria tiene 72 años. Según la tabla, a los 70 años el usufructo representa un 19% del valor (unos 47.500 euros) y a los 75 años un 14% (35.000 euros); interpolando para 72 años, el usufructo rondaría el 17%, unos 42.500 euros, mientras que la nuda propiedad representaría el 83% restante, unos 207.500 euros.
Si decide vender la nuda propiedad, recibiría en torno a esos 207.500 euros de golpe, y conservaría de por vida el derecho a seguir viviendo en su casa (el usufructo vitalicio), sin pagar alquiler ni tener que rendir cuentas al nuevo propietario legal del inmueble.
Tener un usufructo vitalicio no es solo un derecho: también conlleva algunas responsabilidades. En términos generales, el usufructuario:
Sí, el usufructo vitalicio es un derecho transmisible y puede venderse o cederse a un tercero, aunque en la práctica es poco habitual. Lo que no cambia es su duración: aunque el usufructo cambie de titular, sigue extinguiéndose con el fallecimiento del usufructuario original, no del nuevo. Es decir, se puede transmitir el derecho a disfrutar del bien, pero no "alargar" su duración más allá de la vida de la persona sobre la que se calculó originalmente.
En el contexto de la venta de nuda propiedad, esta situación es poco frecuente: lo habitual es que el vendedor conserve su propio usufructo vitalicio hasta el final, precisamente porque el objetivo de la operación es poder seguir viviendo en la vivienda.
Además de por el fallecimiento del usufructuario —la causa más habitual—, el artículo 513 del Código Civil recoge otras formas de extinción:
En cualquiera de estos casos, una vez extinguido el usufructo, el nudo propietario recupera el pleno dominio del inmueble de forma automática, sin necesidad de ningún trámite adicional más allá de acreditar la causa de extinción ante notario o registro.
Son las dos partes en las que se divide la propiedad plena de un inmueble: el usufructo vitalicio da derecho a usar y disfrutar del bien de por vida, mientras que la nuda propiedad es la titularidad legal, sin derecho de uso hasta que se extingue el usufructo.
Por defecto, el IBI corresponde a quien tiene el usufructo, ya que es quien disfruta del inmueble, aunque las partes pueden pactar otra cosa por contrato.
No. Al ser un derecho ligado a la vida de una persona concreta, se extingue con su fallecimiento y no pasa a sus herederos, a diferencia de la nuda propiedad, que sí es heredable.
El usufructo vitalicio es la pieza que hace posible que alguien pueda vender su vivienda y seguir viviendo en ella el resto de su vida. Es la garantía que convierte la venta de la nuda propiedad en una alternativa real para complementar la pensión, sin renunciar al hogar. Si quieres profundizar en cómo funciona toda la operación de principio a fin, puedes consultar nuestra guía completa sobre la nuda propiedad.
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