Todo sobre la Nuda Propiedad

Durante los últimos años en España se están implementando diversos conceptos en el mercado inmobiliario que vale la pena conocer. Son muchos los propietarios de inmuebles que no tienen constancia de las diferentes alternativas que existen para vender su casa y seguir viviendo en ella. Hay un derecho, el usufructo, que permite a una persona disfrutar y vivir en su casa sin ser la titular de la propiedad de la misma (lo que se conoce como la Nuda Propiedad), una opción que desde 2018 está ganando más adeptos en España.

Pero, ¿qué es la Nuda Propiedad? A continuación, te explicaremos con todo detalle las características que engloban a esta operación, aunque primero, es indispensable conocer el concepto del pleno dominio.

El pleno dominio

El pleno dominio supone tener la titularidad de la plena propiedad de un determinado bien. Es decir, al realizar una operación de venta normal de un inmueble, se está vendiendo la plena propiedad de este. Pero lo que no se suele saber, es que esta plena propiedad está dividida en dos partes:

  • Nuda propiedad
  • Usufructo

La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes, pueden pertenecer a diferentes personas, aunque recaigan sobre un mismo bien. Así que, la plena propiedad sobre un bien se tendrá cuando usufructo y nuda propiedad coincidan en la misma persona.

La nuda propiedad

El nudo propietario es el dueño o titular de un bien del que otra persona tiene un derecho de usufructo.

Aunque sea el titular, su derecho de propiedad está “vacío” ya que el derecho a utilizar y aprovechar el bien lo tiene el usufructuario y no el nudo propietario.

Lo que sí puede hacer el nudo propietario es transmitir la propiedad del bien (hablaremos de bienes inmuebles de aquí en adelante) o incluso utilizarla como garantía hipotecaria en algunos casos.

Y, por supuesto, una vez se extingue el usufructo de la otra persona, el nudo propietario pasa a ser el pleno propietario y por lo tanto puede empezar a hacer uso y disfrute del bien inmueble.

El usufructo

Según el artículo 467 del Código Civil:

“El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos”.

El titular del usufructo, al que se le conoce como usufructuario, “tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles” de la cosa (artículo 471); y como estamos hablando de un derecho sobre un bien inmueble, es el usufructuario el que puede disfrutar plenamente del uso de este.

El usufructo puede traspasarse por varias vías:

  • Por herencia, un testador deja la propiedad a una persona y el usufructo a otra o, incluso, la Ley da la legítima al cónyuge sobre el usufructo de bienes y así sucederá en la sucesión no testamentaria.
  • Por compraventa: el propietario u otra persona que tenga ya el usufructo puede venderlo.

Según cómo y por qué ha aparecido, el usufructo tiene una duración determinada, puede tener una duración determinada concretada (siempre ante notario) de fecha a fecha o condicionada a que suceda algún evento del que no se conoce la fecha.

También puede ser vitalicio, es decir, que el usufructo continuará existiendo mientras viva una persona (o mientras vivan varias personas).

La venta de la nuda propiedad

Con la venta de la Nuda Propiedad, el propietario de una vivienda, por lo general mayor de 65 años, transfiere la titularidad de la casa a cambio de un pago único al formalizar la operación y mantiene el derecho de seguir usando y disfrutando de su hogar de por vida.

Esto permite al vendedor seguir teniendo la misma vida que venía teniendo y además recibir una cantidad de dinero al instante y de una sola vez, que puede destinar a cancelar una deuda, disfrutarla con la familia, hacer viajes, etc.

La valoración fiscal de la nuda propiedad

En el ámbito de los impuestos, la legislación española regula cómo debe valorarse la nuda propiedad. Esto se regula en la Ley nacional española (Ley 29/1987, de 18 de diciembre) en su artículo 26.

El valor de la nuda propiedad será el valor de un bien restándole el valor del usufructo que es el que dice dicho artículo 26.

Si el usufructo es temporal valdrá un 2% por cada año que le quede de duración, sin exceder el 70%.

Si el usufructo es vitalicio valdrá:

  • El 70% del valor total mientras el usufructuario tenga menos de 20 años.
  • A partir de que el usufructuario cumpla los 20 años se quitará, a este 70%, un 1% por cada año de más de 20 que tenga el usufructuario, con el límite mínimo del 10%.

¿En qué momento el nudo propietario obtiene el uso y disfrute de la nuda propiedad?

Tras haber definido el pleno dominio, podemos decir que este se fija cuando la propiedad y el uso y disfrute se reúnen en una misma persona.

La consolidación del pleno dominio se producirá en la persona del nudo propietario por una de dos razones: la venta o extinción del usufructo.

La venta del usufructo

Si el usufructuario decide vender su derecho de usufructo, lo más frecuente es que se lo venda al nudo propietario.

Tras adquirir este derecho, el nudo propietario consigue el pleno dominio (propiedad, uso y disfrute del inmueble).

La extinción del usufructo

  • Cumplimiento del plazo por el que se constituyó (en el caso de usufructo temporal)

En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.

  • Fallecimiento del usufructuario (en el caso de usufructo vitalicio)

Cuando fallece el usufructuario el goce, uso y disfrute del bien usufructuado pasa al nudo propietario.

Si el usufructo corresponde a varias personas en proindiviso (hace referencia a la situación de una cosa o derecho que pertenece a varias personas en común, sin que existan partes diferenciadas a cada uno de los propietarios o titulares del derecho) el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta el fallecimiento de todos los usufructuarios.

Derechos del nudo propietario

  • Derecho de propiedad: el nudo propietario conserva la propiedad del bien, aunque no tenga el derecho a su uso y disfrute.
  • Derecho a que se le restituya el uso y disfrute: el nudo propietario obtendrá el uso y disfrute del bien una vez se extinga el usufructo, consolidando en su persona el pleno dominio.
  • Derecho de hipotecar la nuda propiedad: el nudo propietario podrá requerir un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de un bien inmueble, aunque no disponga de su usufructo. Si bien es cierto que actualmente las entidades financieras convencionales no están concediendo préstamos hipotecarios sobre una nuda propiedad.
  • Derecho a realizar obras y mejoras: el nudo propietario tendrá derecho a realizar obras y mejoras en el inmueble usufructuado, siempre y cuando no se perjudique con ellas al usufructuario.
  • Derecho a vender la nuda propiedad: el nudo propietario podrá vender la nuda propiedad a un tercero siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. Aunque el nudo propietario cambie, el usufructuario seguirá disponiendo del uso y disfrute del bien.

Obligaciones del nudo propietario

  • Hacerse cargo de las derramas extraordinarias: el nudo propietario tendrá que hacerse cargo del pago de las reparaciones extraordinarias del bien inmueble.
  • Respetar el derecho del usufructuario: el nudo propietario no podrá, en ningún caso, realizar alteraciones en el bien que perjudiquen al usufructuario.
  • Hacerse cargo de la hipoteca: en caso de que al constituirse el usufructo del bien este se encuentra hipotecado, será obligación del nudo propietario afrontar el pago de las cuotas correspondientes.

Ventajas de la nuda propiedad para el vendedor

Tras conocer los derechos y obligaciones que tiene el nudo propietario, es fácil sacar conclusiones acerca de las ventajas que tiene formalizar una venta de nuda propiedad para el vendedor. Además, como ya hemos puntualizado, estas crecen conforme la edad del vendedor es más alta. Entre las muchas existentes destacamos:

GASTOS DE FORMALIZACIÓN

El vendedor no deberá pagar ningún gasto relacionado con la Notaría, el Registro de la Propiedad y la Gestoría. Todos los impuestos derivados de la operación serán asumidos por el comprador, salvo el Impuesto Municipal de Plusvalía que será asumido por el vendedor.

GASTOS DE LA PROPIEDAD

El usufructuario dejará de pagar para siempre los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles, las derramas de la Comunidad y el seguro de continente. Solo tendrá que asumir las cuotas ordinarias de la Comunidad, los recibos de los suministros (agua, luz, etc.) y la tasa municipal de basuras.

GARANTÍAS LEGALES

Cuenta con todas las garantías legales, ya que es una operación que se formaliza ante notario público y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

TITULARIDAD COMPARTIDA

La operación puede ser formalizada por 2 personas o cónyuges, siempre y cuando éstos dispongan de la titularidad de la vivienda.

ALQUILER Y VENTA DEL USUFRUCTO

El usufructuario tiene el derecho de alquilar la vivienda o vender el usufructo si lo estima conveniente.

EXCELENTE TRATAMIENTO FISCAL

Si la operación se realiza sobre un inmueble declarado como vivienda habitual, el usufructuario está exento de pagar impuestos por el incremento del patrimonio en el IRPF.

Cómo tributa la nuda propiedad en el IRPF del nudo propietario

¿Hay que pagar impuestos por la nuda propiedad en el IRPF? ¿Cómo se incluye la nuda propiedad en la renta?

La realidad es que un inmueble sobre el que se tiene la nuda propiedad no genera ningún tipo de tributación en la declaración de la renta. Quien disfruta de la propiedad del bien, el usufructuario, es quien puede alquilar el piso y obtener rentas por él.

El nudo propietario debe incluir el bien inmueble en la declaración de la renta e indicar en la clave de propiedad que ostenta la nuda propiedad, pero no así el usufructo.

Cómo tributa la venta de la nuda propiedad en el IRPF del usufructuario

Si el usufructuario es mayor de 65 años y el inmueble objeto de venta constituye su vivienda habitual, este está exento al 100% en la declaración de la renta. Es decir, no tiene que pagar impuestos a Hacienda.

En el caso de segundas residencias, estas sí están sujetas al pago de impuestos en la declaración de la renta, salvo que el dinero obtenido por la venta se destine a un seguro de rentas vitalicias.

Valor económico de la nuda propiedad

¿Cuánto dinero se puede obtener por la venta de nuda propiedad? A la hora de calcular el precio de venta de la nuda propiedad se necesita estimar la esperanza de vida del titular. Cuanto mayor sea su esperanza de vida menos valor económico tendrá este derecho, y viceversa.

La razón se encuentra en que el comprador no podrá usar ni disfrutar el bien hasta el momento del deceso. Es por este motivo por el cual hemos hecho tanto hincapié en la orientación de esta modalidad a Personas Mayores, ya que suelen ser los principales beneficiados por esta operación:

  • Por un lado, es un grupo demográfico que por lo general ostentan la titularidad sobre algún bien inmueble. Es frecuente que al menos sean titulares del bien inmueble en el que viven.
  • Por otro lado, dado que su esperanza de vida es más reducida también lo será el descuento que se aplique al precio de venta. De modo que cuanto mayor sea el vendedor, más beneficiosa será la venta de la nuda propiedad.

A continuación, incluimos enlace a la calculadora de renta vitalicia inmobiliaria donde se obtienen datos aproximados de la cantidad mensual que se obtiene por la venta de la nuda propiedad, en función de la edad y el género del usufructuario.

Casos prácticos: Calculo fiscal de la nuda propiedad y el usufructo

Ejemplo de venta de nuda propiedad con 57 años

Imaginemos que Carmen, una mujer de 57 años, necesita ingresos y decide vender la nuda propiedad de su vivienda, reservándose el usufructo vitalicio. La casa está valorada en 260.000 €.

Para calcular el valor del usufructo deberemos:

  • Restar a 89 la edad de María. 89 – 57 = 32.
  • Calcular el 32 % del valor total (260.000 €).
  • Obtenemos, por tanto, que el valor del usufructo es de 83.200 €.

Cuál será, por tanto, el valor fiscal de la nuda propiedad de su vivienda. Para calcularlo bastará con que restemos al valor de la vivienda (260.000 €) el valor del usufructo (83.200 €). Obtendremos un resultado de 176.800 €.

Ejemplo de venta de nuda propiedad con 80 años

Ricardo, un señor de 80 años, necesita ingresar en una residencia. Sin embargo, no cuenta con ingresos suficientes para hacerlo.

Se plantea la venta de la nuda propiedad de su vivienda, valorada en 160.000 €.

Para calcular el valor fiscal del usufructo repetiremos la operación anterior:

  1. 89 (esperanza de vida) – 80 (años) = 9 % (descuento).
  2. ¡Ojo! Como hemos determinado, el descuento mínimo en estos casos es del 10 %, por tanto, aplicaremos esta cifra.
  3. 10 % de 160.000 € (precio de la vivienda) = 16.000 € (precio del usufructo).
  4. 160.000 € (precio de la vivienda) – 16.000 € (precio del usufructo) = 144.000 € (precio de la nuda propiedad).

Último ejemplo: usufructo temporal

Ya hemos visto cómo afectan los usufructos vitalicios a determinados escenarios. De modo que vamos a ofrecer un último ejemplo, para mostrar cómo se calcula el usufructo temporal.

De nuevo, imaginemos un personaje, Laura, que se quiere ir a vivir a Madrid.

Para pagar la entrada de su nueva vivienda piensa vender la actual, que tiene en propiedad. Sin embargo, está en medio de un importante proyecto laboral al que le quedan dos años de duración y que le obligará a volver casi a diario a su localidad actual, Barcelona.

De modo que, tras realizar una investigación, Laura decide vender su vivienda, reservándose un usufructo de dos años.

En este caso, el valor del usufructo será del 2 % por año de duración (es decir, 4 %). Si la vivienda de Laura está tasada en 320.000 € el valor del usufructo será de 12.800 €. Por lo que el valor fiscal de la nuda propiedad será de 307.200 €.

Conclusiones

En resumen, la nuda propiedad, junto al usufructo, es uno de los componentes de la plena propiedad. Por tanto, quien ostente la nuda propiedad tendrá derecho a realizar actos de disposición, pero no a usar y disfrutar el bien.

Sin embargo, en el momento en que se extinga el usufructo (sea por la causa que fuere) el nudo propietario recuperará esta facultad, convirtiéndose por tanto en propietario pleno.

Te enumeraremos algunas de sus diferencias para que todo quede más claro.

  • El nudo propietario es el propietario, pero no tiene el uso y disfrute.
  • El usufructuario tiene el uso y disfrute, pero no la propiedad.
  • El nudo propietario solo podrá disfrutar de la vivienda cuando termine el usufructo.
  • El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.
  • El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta. También puede vender el usufructo a un tercero.
  • El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.

Si te interesa este concepto o tienes algunas dudas, puedes visitar nuestro FAQ en nuestra página de nuda propiedad o ponerte directamente en contacto con nosotros, ya que, en Mas Vida, somos especialistas en este tipo de operaciones.

0 comentarios

Enviar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Artículos relacionados: