La nuda propiedad es un concepto legal que permite a una persona (el nudo propietario) ser titular de un bien sin tener derecho a su uso y disfrute, que corresponden al usufructuario.
Es decir, el derecho de propiedad está “desnudo” de su utilidad práctica mientras exista el usufructo.
Este concepto es clave para entender operaciones como la venta de la vivienda manteniendo el derecho a residir en ella.
Tabla de contenidos
Qué es la nuda propiedad
El pleno dominio
El usufructo
Diferencias entre nuda propiedad, pleno dominio y usufructo
Cómo se adquiere la nuda propiedad
Cuándo se obtiene la plena propiedad
Derechos del nudo propietario
Obligaciones del nudo propietario
Valoración fiscal de la nuda propiedad
Ventajas para el vendedor
A qué se puede destinar el dinero de la venta de la nuda propiedad
Casos prácticos: cálculo fiscal
Conclusiones
Pero antes de hablar de la nuda propiedad es importante conocer otros conceptos. ¿Qué es el pleno dominio de una vivienda? El pleno dominio supone tener la titularidad completa de un determinado bien. Al realizar una operación de compraventa normal de un inmueble, se está vendiendo la plena propiedad de este.
Pero lo que no se suele saber, es que esta plena propiedad está dividida en dos partes:
La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes, pueden pertenecer a diferentes personas, aunque recaigan sobre un mismo bien. Así que, la plena propiedad sobre un bien se tendrá cuando usufructo y nuda propiedad coincidan en la misma persona.
El nudo propietario es el dueño o titular de un bien, aunque puede darse el caso de que otra persona puede tener un derecho de usufructo sobre el mismo. Aunque sea el titular, si no dispone del usufructo, su derecho de propiedad está “vacío”, ya que el derecho a utilizar y aprovechar el bien lo tiene el usufructuario y no el nudo propietario.
El usufructo es un derecho que permite a una persona disfrutar y vivir en una vivienda sin ser la titular de la propiedad de la misma (lo que se conoce como la Nuda Propiedad).
Según el del Código Civil “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos”. El titular del usufructo, al que se le conoce como usufructuario, “tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles” de la cosa (artículo 471); y como estamos hablando de un derecho sobre un bien inmueble, es el usufructuario el que puede disfrutar plenamente del uso de este.
El hecho de poder separar estos dos conceptos es el que permite legalmente venderlos por separado. La venta de la nuda propiedad manteniendo el usufructo es una opción que desde 2018 está ganando más adeptos en España y que ha hecho que en los últimos años se dispararen las ventas de nuda propiedad en nuestro país.
El usufructo de un bien puede traspasarse por varias vías:
Según cómo y por qué ha aparecido, el usufructo tiene una duración determinada, puede tener una duración determinada concretada (siempre ante notario) de fecha a fecha o condicionada a que suceda algún evento del que no se conoce la fecha.
También puede ser vitalicio, es decir, que el usufructo continuará existiendo mientras viva una persona (o mientras vivan varias personas).
Lo que sí puede hacer el nudo propietario es transmitir la propiedad del bien (hablaremos de bienes inmuebles de aquí en adelante) o incluso utilizarla como garantía hipotecaria en algunos casos.
Y, por supuesto, una vez se extingue el usufructo de la otra persona, el nudo propietario pasa a ser el pleno propietario y por lo tanto puede empezar a hacer uso y disfrute del bien inmueble.
Aunque ya hemos abordado las diferencias entre nuda propiedad y usufructo en otro post, te enumeramos algunas de las diferencias entre estos tres conceptos para que todo quede más claro.
La nuda propiedad puede adquirirse por distintas vías, todas ellas legalmente reconocidas y cada una con implicaciones distintas para el propietario, el usufructuario y los posibles herederos. A continuación se explican las tres formas más habituales de adquirirla:
Una de las formas más frecuentes de adquirir la nuda propiedad es a través de una herencia. Esto ocurre cuando, por disposición testamentaria o sucesión legal, los herederos reciben la nuda propiedad de un bien, pero el usufructo se reserva para el cónyuge viudo.
Esta distribución responde a lo establecido en el Código Civil, que garantiza al cónyuge supérstite el derecho de usufructo sobre parte de la herencia. De esta manera, los hijos (o herederos legales) se convierten en nudo propietarios, pero no pueden usar ni disfrutar del bien hasta que el usufructo se extinga, habitualmente por fallecimiento del usufructuario.
Este escenario es muy común en herencias inmobiliarias, ya que permite proteger la vivienda familiar mientras se asegura el traspaso progresivo del patrimonio a los descendientes.
Otra vía habitual para adquirir la nuda propiedad es mediante una donación inter vivos, en la que el titular del bien (normalmente una persona mayor) transfiere la nuda propiedad a un tercero —generalmente un hijo o familiar cercano— pero se reserva el usufructo vitalicio del bien.
Este tipo de operación tiene ventajas fiscales y patrimoniales para ambas partes. El donatario (quien recibe la nuda propiedad) puede beneficiarse de un valor de adquisición menor al del pleno dominio, y el donante (quien conserva el usufructo) mantiene el derecho a vivir o alquilar el inmueble mientras viva.
Se trata de una fórmula común en planificación sucesoria, que permite anticipar herencias sin renunciar al uso del patrimonio durante la vida del donante.
Con la venta de la Nuda Propiedad, el propietario de una vivienda, por lo general mayor de 65 años, transfiere la titularidad de la casa a cambio de un pago único al formalizar la operación y mantiene el derecho de seguir usando y disfrutando de su hogar de por vida.
Esto permite al vendedor seguir teniendo la misma vida que venía teniendo y además recibir una cantidad de dinero al instante y de una sola vez, que puede destinar a cancelar una deuda, disfrutarla con la familia, hacer viajes, etc.
Tras haber definido el pleno dominio, podemos decir que este se fija cuando la propiedad y el uso y disfrute se reúnen en una misma persona. La consolidación del pleno dominio se producirá en la persona del nudo propietario por una de dos razones: la venta o extinción del usufructo.
Si el usufructuario decide vender su derecho de usufructo, lo más frecuente es que se lo venda al nudo propietario. Tras adquirir este derecho, el nudo propietario consigue el pleno dominio (propiedad, uso y disfrute del inmueble).
Si el usufructo corresponde a varias personas en proindiviso (hace referencia a la situación de una cosa o derecho que pertenece a varias personas en común, sin que existan partes diferenciadas a cada uno de los propietarios o titulares del derecho) el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta el fallecimiento de todos los usufructuarios.
En el ámbito de los impuestos, la legislación española regula cómo debe valorarse la nuda propiedad. Esto se regula en la Ley nacional española (Ley 29/1987, de 18 de diciembre) en su artículo 26.
El valor de la nuda propiedad será el valor de un bien restándole el valor del usufructo que es el que dice dicho artículo 26. Si el usufructo es temporal valdrá un 2% por cada año que le quede de duración, sin exceder el 70%.
Si el usufructo es vitalicio valdrá:
Tras conocer los derechos y obligaciones que tiene el nudo propietario, es fácil sacar conclusiones acerca de las ventajas que tiene formalizar una venta de nuda propiedad para el vendedor.
Además, como ya hemos puntualizado, estas crecen conforme la edad del vendedor es más alta. Entre las muchas existentes destacamos:
El vendedor no deberá pagar ningún gasto relacionado con la Notaría, el Registro de la Propiedad y la Gestoría. Todos los impuestos derivados de la operación serán asumidos por el comprador, salvo el Impuesto Municipal de Plusvalía que será asumido por el vendedor.
El usufructuario dejará de pagar para siempre los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles, las derramas de la Comunidad y el seguro de continente. Solo tendrá que asumir las cuotas ordinarias de la Comunidad, los recibos de los suministros (agua, luz, etc.) y la tasa municipal de basuras
La venta de la nuda propiedad cuenta con todas las garantías legales, ya que es una operación que se formaliza ante notario público y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
El usufructuario tiene el derecho de alquilar la vivienda o vender el usufructo si lo estima conveniente.
Si el usufructuario es mayor de 65 años y el inmueble objeto de venta constituye su vivienda habitual, este está exento al 100% en la declaración de la renta. Es decir, no tiene que pagar impuestos a Hacienda.
En el caso de que la venta de la nuda propiedad se realice sobre segundas residencias, estas sí están sujetas al pago de impuestos en la declaración de la renta, salvo que el dinero obtenido por la venta se destine a un seguro de rentas vitalicias.
La realidad es que un inmueble sobre el que se tiene la nuda propiedad no genera ningún tipo de tributación en la declaración de la renta. Quien disfruta de la propiedad del bien, el usufructuario, es quien puede alquilar el piso y obtener rentas por él.
El nudo propietario debe incluir el bien inmueble en la declaración de la renta e indicar en la clave de propiedad que ostenta la nuda propiedad, pero no así el usufructo.
¿Cuánto dinero se puede obtener por la venta de nuda propiedad? A la hora de calcular el precio de venta de la nuda propiedad se necesita estimar la esperanza de vida del titular. Cuanto mayor sea su esperanza de vida menos valor económico tendrá este derecho, y viceversa.
La razón se encuentra en que el comprador no podrá usar ni disfrutar el bien hasta el momento del deceso. Es por este motivo por el cual hemos hecho tanto hincapié en la orientación de esta modalidad a Personas Mayores, ya que suelen ser los principales beneficiados por esta operación:
A continuación, incluimos enlace a la calculadora de renta vitalicia inmobiliaria donde se obtienen datos aproximados de la cantidad mensual que se obtiene por la venta de la nuda propiedad, en función de la edad y el género del usufructuario.
Los mayores de 65 años pueden utilizar la venta de la nuda propiedad para muchas razones, todas ellas mejoran su calidad de vida:
Imaginemos que Carmen, una mujer de 57 años, necesita ingresos y decide vender la nuda propiedad de su vivienda, reservándose el usufructo vitalicio. La casa está valorada en 260.000 €.
Para calcular el valor del usufructo deberemos:
Cuál será, por tanto, el valor fiscal de la nuda propiedad de su vivienda. Para calcularlo bastará con que restemos al valor de la vivienda (260.000 €) el valor del usufructo (83.200 €). Obtendremos un resultado de 176.800 €.
Ricardo, un señor de 80 años, necesita ingresar en una residencia. Sin embargo, no cuenta con ingresos suficientes para hacerlo.
Se plantea la venta de la nuda propiedad de su vivienda, valorada en 160.000 €.
Para calcular el valor fiscal del usufructo repetiremos la operación anterior:
Ya hemos visto cómo afectan los usufructos vitalicios a determinados escenarios. De modo que vamos a ofrecer un último ejemplo, para mostrar cómo se calcula el usufructo temporal.
De nuevo, imaginemos un personaje, Laura, que se quiere ir a vivir a Madrid.
Para pagar la entrada de su nueva vivienda piensa vender la actual, que tiene en propiedad. Sin embargo, está en medio de un importante proyecto laboral al que le quedan dos años de duración y que le obligará a volver casi a diario a su localidad actual, Barcelona.
De modo que, tras realizar una investigación, Laura decide vender su vivienda, reservándose un usufructo de dos años. En este caso, el valor del usufructo será del 2 % por año de duración (es decir, 4 %). Si la vivienda de Laura está tasada en 320.000 € el valor del usufructo será de 12.800 €. Por lo que el valor fiscal de la nuda propiedad será de 307.200 €.
Nuda propiedad + usufructo = pleno dominio
En resumen, la nuda propiedad, junto al usufructo, es uno de los componentes de la plena propiedad o pleno dominio. Por tanto, quien ostente la nuda propiedad tendrá derecho a realizar actos de disposición, pero no a usar y disfrutar el bien.
Sin embargo, en el momento en que se extinga el usufructo (sea por la causa que fuere) el nudo propietario recuperará esta facultad, convirtiéndose por tanto en propietario pleno.
Si te interesa este concepto o tienes algunas dudas, puedes visitar nuestro FAQ en nuestra página de venta de la nuda propiedad o ponerte directamente en contacto con nosotros, ya que, en Mas Vida, somos especialistas en este tipo de operaciones.
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