¿Qué es la Nuda Propiedad en una herencia?

Hoy en día existen muchas alternativas a la compraventa inmobiliaria tradicional, soluciones que se adaptan perfectamente a situaciones particulares y que, en el caso de las personas mayores y sus herederos, puede aportar nuevos puntos de vista, pero que es necesario conocer al detalle. A lo largo de este artículo vamos a centrarnos específicamente en el caso de la nuda propiedad en una herencia.

Lo primero que hay que tener claro es que, en este tipo de procesos, es más común de lo que parece que una propiedad recaiga sobre varias personas y, por consecuencia, la “plena propiedad” se desdoble.

Esta situación provoca que, tanto la nuda propiedad como el derecho al uso y disfrute del inmueble, el usufructo, se dividan entre varios titulares. Con esto en cuenta, resulta lógico que la nuda propiedad se pueda otorgar por sí sola en herencia. Al formar parte del patrimonio de la persona que la posee, se trata de un derecho legítimamente negociable o heredable.

Diferencias entre nuda propiedad, usufructo y pleno dominio en una herencia

En Aun Más Vida, somos expertos en venta de la nuda propiedad y conocemos perfectamente todos los factores que intervienen durante cualquier herencia de estas características. Con lo que hemos mencionado hasta el momento, es fácil hacerse a la idea de lo que representan los conceptos de nuda propiedad, usufructo y pleno dominio.

El heredero que se convierte en nudo propietario posee el título de la vivienda, pero no puede hacer uso de ella. Al mismo tiempo, el usufructuario tiene el derecho de disfrutar de la propiedad durante un periodo de tiempo que puede ser vitalicio, incluyendo la posibilidad de alquilarla o sacar cualquier tipo de beneficio de ella que no interfiera con la nuda propiedad. Cuando el usufructo acaba, ya sea por fallecimiento del usufructuario o cumplimiento de plazos, el nudo propietario se convierte en propietario de pleno dominio al ostentar ambos derechos.

Para comprender mejor las diferencias entre estos conceptos durante una herencia, lo mejor es poner un ejemplo. Una de las situaciones más habituales es que fallezca uno de los miembros de un matrimonio dejando en herencia el título del inmueble donde vivía con su cónyuge a un descendiente.

Éste no podría alquilar el bien, pero tendría la posibilidad de vender el derecho recién heredado. Por su parte, el cónyuge que ha sobrevivido al fallecido adquiriría el rol de usufructuario, manteniendo el derecho de seguir disfrutando de la vivienda o rentándola, a pesar de haber cambiado el nudo propietario.

Dependiendo de los intereses del heredero, podría dejar las cosas tal y como están y esperar a que se extinguiese el usufructo, tratar de comprarlo para obtener el pleno dominio lo antes posible o vender su parte al usufructuario para que éste se convirtiese en el pleno propietario.

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¿Cómo funciona la nuda propiedad en una herencia?

Cualquier tipo de herencia conlleva un procedimiento de operaciones que, si las sumamos al difícil momento emocional que sufren los herederos que acaban de perder a un ser querido, puede significar un trámite pesado e inconveniente. En Mas Vida creemos que, cuantas más dudas queden resueltas de antemano, más llevadero se hace el proceso.

Para entender cómo funciona la nuda propiedad en estos casos podemos fijarnos en la propia legislación española de sucesiones y herencias, ya que se trata de un concepto perfectamente regulado, con sus obligaciones y sus beneficios. Lo primero que hay que hacer cuando se lleva a cabo este tipo de legado, es afrontar los pagos habituales de herencia, como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Sin embargo, lo que diferencia la cesión de la nuda propiedad es que se trata de un derecho muy moldeable a los intereses de todas las personas implicadas en la operación. Vamos a ver detalladamente cómo funciona la nuda propiedad y por qué se trata de una inversión versátil y beneficiosa a corto, medio y largo plazo:

Se puede negociar

En cualquier tipo de sucesión de nuda propiedad, las condiciones del acuerdo deben respetarse en lo que respecta al usufructo. En el ejemplo del matrimonio que habíamos puesto, por lo general, el miembro sobreviviente asume el usufructo junto con una porción de la nuda propiedad, mientras que el resto corresponde legítimamente a los herederos del difunto.

Se puede repartir

Dicho esto, es habitual que la nuda propiedad reparta entre varios individuos. Las porciones de distribución también son negociables, normalmente enfocándose en quién pueda constituirse como potencial pleno propietario.

El usufructo también está sujeto a condiciones similares. En caso de que se trate de usufructuarios vitalicios, el nudo propietario asumiría el pleno dominio después del fallecimiento de todos ellos.

Es flexible

Al tratarse de derechos negociables, existen infinidad de alternativas que pueden servir mejor o peor a los intereses de los familiares. Si no existen conflictos entre las partes partícipes, esta oportunidad supone una solución inmejorable para adaptarse a cada situación particular. Puede proporcionar liquidez a corto plazo o una productiva inversión a medio o largo plazo si se asume la nuda propiedad y se espera a la extinción del usufructo.

¿Se puede heredar la nuda propiedad?

A estas alturas, ya debería haber quedado claro que la nuda propiedad se puede heredar. Como ya hemos comentado, es muy común que, por ley, el usufructo pase al cónyuge además del 50 % del título del inmueble y los descendientes hereden la otra mitad.

En caso de que falleciese uno de los herederos, los nietos heredarían el porcentaje correspondiente a su progenitor, pero no adquirirían la parte del cónyuge. Existen porcentajes de distribución concretos a la hora de repartir la nuda propiedad, pero se pueden negociar teniendo en cuenta los interesas de cada persona. Al heredarse, las condiciones que mantenía el nudo propietario original no se modifican.

Es imprescindible tener claro el concepto de nuda propiedad durante una herencia, ya que puede evitar futuros malentendidos o conflictos y forma parte de los derechos y obligaciones tanto del nudo propietario como del usufructuario.

¿Se puede heredar el usufructo?

En cuanto al usufructo, suele haber mayor confusión. Según establece la legislación española, el usufructo no se puede heredar, ya que se extingue tras el fallecimiento del usufructuario. Cuando esto sucede, como ya hemos señalado, el nudo propietario adquiere el derecho al uso y disfrute de la vivienda y pasa a poseer el dominio pleno del bien.

Esto quiere decir que no se puede incluir en un testamento a modo de herencia. El usufructuario solo puede disfrutar del inmueble mientras esté vivo, pero eso no significa que no pueda generar beneficios, ya que podrá alquilarlo o venderle su derecho al nudo propietario o a terceros.

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Derechos y obligaciones del nudo propietario en una herencia

Ya conocemos todo lo relacionado nuda propiedad, el usufructo, la propiedad plena y el papel que juegan en una herencia, pero también es necesario tener claros los derechos y las obligaciones que afectan al nudo propietario en este tipo de situación. Al adquirir este título por herencia, también se adquieren las siguientes responsabilidades:

Deber de conservar el bien

El heredero deberá conservar el inmueble en buen estado y garantizar que se mantendrá debidamente realizando reparaciones, pagando los gastos asociados y evitando deterioros innecesarios.

Limitaciones en la disposición del inmueble

A pesar de estar en su derecho de vender, ceder o hipotecar su parte de la vivienda, el nudo propietario nunca debe tomar decisiones que involucren al usufructo como, por ejemplo, tratar de vender la vivienda sin su consentimiento.

Deber de respuesta ante el usufructuario

De igual modo, en el supuesto caso de que el titular de la propiedad no afrontase las deudas y ésta se viese embargada o puesta en venta judicial, debería responder ante el usufructuario.

Pago de los impuestos y gastos correspondientes

La figura del nudo propietario es la encargada de hacer frente a las contribuciones extraordinarias. Además, si en el momento que se constituye el usufructo la propiedad se encuentra hipotecada, también deberá hacerse cargo las cuotas.

 

Consecuentemente, el nudo propietario también cuenta con ciertos derechos:

Derecho a voto en lo referente al inmueble

Podrá votar en cualquier asunto relacionado con la vivienda en sí. Por supuesto, siempre y cuando no interfieran con los derechos del usufructuario. En caso de que el inmueble fuese un condominio, el nudo propietario podría tomar parte en las decisiones de la comunidad.

Derecho a hipotecar

Según la Ley Hipotecaria, la nuda propiedad puede hipotecarse. Esto quiere decir que el titular de este derecho puede solicitar un préstamo sobre su parte de la vivienda usufructuada.

Asimismo, la parte del usufructo también tiene sus propias obligaciones y derechos sobre el inmueble, como el uso y disfrute del que ya hemos hablado con más detalle. También le afecta la obligación de conservación, las limitaciones en la disposición de la propiedad o el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que es uno de los pocos gastos que asume esta figura.

Julián Franco Mena

Julián Franco Mena

Analista Financiero especialista en Inversiones

Julián Franco Mena es un analista financiero experto en inversiones inmobiliarias con más de 10 de experiencia.

Es socio fundador de Más Vida, y el responsable del equipo comercial y de la relación con inversores.

Anteriormente ha trabajado para el sector financiero y es un apasionado del sector inmobiliario.

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