Llegar a la jubilación con una vivienda en propiedad es una ventaja importante, pero no siempre garantiza disponer del dinero necesario para vivir con tranquilidad. Puede ocurrir que el patrimonio esté concentrado en la casa y que, en cambio, los ingresos mensuales resulten insuficientes para afrontar determinados gastos, contratar ayuda a domicilio, apoyar a los hijos o, sencillamente, disfrutar más de esta etapa de la vida.
Existen distintas fórmulas para obtener liquidez a partir de la vivienda. Una de ellas es la hipoteca inversa, un préstamo dirigido principalmente a mayores de 65 años que permite recibir una cantidad de dinero de una entidad financiera (habitualmente mediante pagos periódicos) sin dejar de ser propietario. La deuda acumulada, incluidos los intereses, deberá resolverse por los herederos al fallecer el titular de la vivienda.
También está la venta de la vivienda con un alquiler garantizado, en la que se transmite la propiedad completa y el antiguo dueño continúa viviendo en ella como inquilino. Otra posibilidad es contratar una renta vitalicia inmobiliaria o vender la casa para adquirir otra más pequeña.
La venta de la nuda propiedad funciona de manera diferente. El propietario vende la titularidad de la vivienda, pero se reserva el usufructo, es decir, el derecho a seguir utilizándola durante toda su vida o durante el plazo acordado. Quien compra pasa a ser nudo propietario, pero no puede ocupar la vivienda mientras continúe vigente ese usufructo.
Antes de firmar, conviene conocer bien la operación y hacernos, al menos, estas diez preguntas.
El punto de partida debe ser una valoración actualizada del inmueble. No basta con consultar el precio medio del barrio o comparar la vivienda con anuncios publicados en internet. Su ubicación, estado, superficie, planta, ascensor, luminosidad y posibilidades de reforma pueden cambiar notablemente su valor.
El precio de la nuda propiedad es inferior al de una venta convencional porque el comprador no podrá utilizar la vivienda mientras exista el usufructo. Para calcularlo se tienen en cuenta el valor del inmueble, la edad de la persona o personas usufructuarias, su esperanza de vida y las características concretas de la casa.
La operación puede plantearse mediante un pago único, una renta periódica o una combinación de ambas fórmulas. No hay una opción universalmente mejor: dependerá de las necesidades de cada persona.
Quien quiera pagar una reforma o ayudar a sus hijos puede preferir un capital inicial. En cambio, quien busque complementar su pensión quizá valore más una renta mensual. Con esta calculadora puedes saber la renta vitalicia que puedes obtener por tu vivienda. Si existen pagos aplazados, habrá que definir su actualización y las consecuencias de un posible impago.
Lo habitual es reservarse un usufructo vitalicio, que permite permanecer en la vivienda hasta el fallecimiento. También puede pactarse un usufructo por un número determinado de años, pero esta opción debe valorarse con especial cuidado.
Si vive un matrimonio o una pareja, es fundamental que el usufructo proteja a ambos y se mantenga hasta el fallecimiento del último de ellos. Todos estos extremos deben aparecer expresamente en la escritura.
El usufructo suele permitir no solo ocupar la vivienda, sino también alquilarla y percibir las rentas. Sin embargo, conviene que esta posibilidad quede claramente recogida.
Puede resultar muy útil si, más adelante, el usufructuario decide trasladarse con un familiar, cambiar de residencia o ingresar en un centro asistencial. El alquiler podría entonces contribuir a financiar los cuidados que necesite.
La fiscalidad depende de las circunstancias personales y del tipo de inmueble. Cuando una persona mayor de 65 años transmite su vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta en el IRPF. Solo hay que abonar plusvalía municipal.
Todos los gastos de escrituración corresponden a la parte compradora, excepto la plusvalía municipal.
Durante el usufructo los gastos ordinarios de comunidad corren por cuenta del usufructuario y las posibles derramas extraordinarias corresponden al comprador de la nuda propiedad.
Como criterio general, las reparaciones ordinarias vinculadas al uso y conservación corresponden al usufructuario, mientras que las extraordinarias recaen sobre el propietario. El seguro del continente corresponde al propietario y el del contenido al usufructuario.
El derecho de usufructo debe formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. La escritura ha de recoger con claridad su duración, las personas protegidas, el reparto de gastos, la posibilidad de alquilar y las garantías previstas ante cualquier incumplimiento.
Vender la nuda propiedad es una decisión importante, pero no tiene por qué ser complicada si se entiende bien lo que se firma. Comparar ofertas, recibir asesoramiento independiente con una empresa especializada y resolver todas las dudas con calma es la mejor forma de convertir la vivienda en un apoyo para la jubilación sin renunciar a seguir disfrutando del hogar.
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