Solucions Financeres per a Persones Majors a través del seu patrimoni

Taula de continguts

Des de Mas Vida, us volem mostrar les diferents opcions que tenen la gent gran per aconseguir un capital extra a través de casa seva, per així poder fer front a possibles pagaments que tingui pendents o simplement amb l'objectiu de tenir un matalàs econòmic més gran del que poder gaudir.

Aquestes les podem classificar en 2 grans grups, les que suposen una transmissió de la propietat i les que no.

Modalitats que suposen una transmissió de la propietat

• Nua Propietat
• Renda Vitalícia Immobiliària
• Venda amb Lloguer Garantit (Sale & Leaseback)

Modalitats que NO suposen una transmissió de la propietat

• Hipoteca Inversa

Dins de les modalitats que suposen una transmissió de la propietat, parlarem principalment de tres opcions: la venda de la nua propietat, la renda vitalícia immobiliària i la venda amb lloguer garantit.

Encara que semblin similars, cadascuna té les seves característiques i és clau entendre-les i comprendre-les perquè, arribat el moment, s'esculli aquella opció que millor atengui les necessitats particulars de cada persona.

Venda de la nua propietat

Vendre la titularitat de limmoble a canvi dun pagament únic

La venda de nua propietat es tracta d'una operació realitzada davant de notari, a través de la qual la persona gran ven el dret de nua propietat de l'habitatge a canvi d'un pagament únic inicial o un pagament ajornat en el temps. Això implica que la persona gran deixa de ser propietària de la mateixa, però segueix mantenint l'usdefruit.

Dues modalitats d'usdefruit:

1. Venda de la nua propietat amb usdefruit vitalici: Amb aquesta modalitat, la persona gran rep una única quantitat econòmica reservant-se l'ús i el gaudi de casa seva durant tota la vida.
2. Venda de la nua propietat amb usdefruit temporal: Amb aquesta opció, el beneficiari es reserva l'usdefruit de l'habitatge durant un termini de temps determinat i acordat prèviament amb el comprador.

Preu de compra

Depèn de ledat dels propietaris. A més edat, més gran serà l'import total a percebre. El preu final de la nua propietat està condicionat per factors com ara la taxació de l'habitatge, la comparativa dels valors de mercat dels habitatges que es troben a la zona, estimacions de la possible revaloració de la zona en el futur, una revisió de la situació legal de la finca , el càlcul dels costos ordinaris i extraordinaris de l'immoble, l'impost de béns immobles, etc.

Condicions d'ús

El propietari ven la titularitat de la casa, encara que sempre disposarà del usdefruit vitalici de limmoble. L'operació pot ser formalitzada per 2 persones o cònjuges, sempre que aquests disposin de la titularitat de l'habitatge.

L'usufructuari té dret a llogar la vivenda o vendre l'usdefruit si ho considera convenient.

El comprador només prendrà possessió real de la casa quan hagi finalitzat l'usdefruit.

Els hereus perden qualsevol dret sobre la propietat subjecta a la nua propietat.

Garanties

L'operació es fa mitjançant escriptura pública davant notari i s'inscriu al Registre de la Propietat.

Avantatges fiscals (per a majors de 64 anys i vivenda habitual)

Els més grans de 64 anys NO han de pagar l'increment del patrimoni (IRPF), un dels avantatges pels quals aquest tipus d'operacions és molt més atractiu per a aquest rang d'edat.

Despeses de formalització

• Impostos:Impost Municipal de Plusvàlua (un impost local l'import del qual depèn del nombre d'anys que hagin transcorregut des de l'adquisició de l'habitatge i del valor cadastral del sòl).
• Honoraris de l'empresa

Despeses compartides de manteniment

El venedor es farà càrrec de la quota ordinària de comunitat, els subministraments, la taxa de residus urbans i lassegurança del contingut, mentre que el comprador-inversor és qui paga el Impost sobre Béns Immobles (IBI), les derrames extraordinàries i l'assegurança del continent.

Renda vitalícia immobiliària

Complementa la pensió amb una renda addicional cada mes

Amb una renda vitalícia immobiliària la persona gran rep una pensió mensual a canvi de vendre la nua propietat del seu habitatge, per la qual cosa també manté el dret d'ús i gaudi de la mateixa. És una operació que no es pot cancel·lar i, a la mort del titular, els hereus no poden prendre possessió de l'immoble. Es pot contractar a qualsevol edat, encara que les millors ofertes estan dirigides als més grans de 70 anys.

Tres modalitats: 

1. Renda temporal clàssica: En aquesta modalitat, la Persona Major manté l'usdefruit de l'habitatge de per vida, però el cobrament de les rendes mensuals s'efectuarà en un termini de temps prèviament determinat.
2. Renda vitalícia clàssica: Es rep una renda mensual vitalícia a canvi de la venda de la nua propietat de l'habitatge, reservant-se alhora el dret d'usdefruit durant tota la vida. Aquesta és la modalitat més comú.
3. Renda vitalícia fora de la llar: La Persona Major renuncia al dret d'ús de l'habitatge, però a canvi rep un pagament mensual més gran que el de la renda vitalícia clàssica. Aquesta modalitat s'adreça a aquelles persones que vulguin abandonar l'habitatge per traslladar-se a una residència, per exemple.

Preu de compra

Depèn de ledat dels propietaris. A més edat, més gran serà l'import total a percebre. El valor de la renda està condicionat per factors com ara la taxació de l'habitatge, la comparativa dels valors de mercat dels habitatges que es troben a la zona, estimacions de la possible revaloració de la zona en el futur, una revisió de la situació legal de la finca, el càlcul dels costos ordinaris i extraordinaris de limmoble, limpost de béns immobles, etc.

Condicions d'ús

El propietari ven la titularitat de la casa, encara que sempre disposarà del usdefruit vitalici de limmoble. L'operació pot ser formalitzada per 2 persones o cònjuges, sempre que aquests disposin de la titularitat de l'habitatge.

L'usufructuari té dret a llogar la vivenda o vendre l'usdefruit si ho considera convenient.

El comprador només prendrà possessió real de la casa quan hagi finalitzat l'usdefruit.

Els hereus perden qualsevol dret sobre la propietat subjecta a la nua propietat.

Garanties

L'operació es fa mitjançant escriptura pública davant notari i s'inscriu al Registre de la Propietat.

A més, l'Escriptura de Compravenda inclou una Condició Resolutòria que representa la màxima garantia legal per a un hipotètic cas d'impagament de dues de les rendes, sobre la qual la Persona Major recupera la plena titularitat de l'habitatge sense haver de tornar les rendes mensuals ja percebudes.

Avantatges fiscals (per a majors de 64 anys i vivenda habitual)

Les persones més grans de 70 anys gaudeixen d'un tractament fiscal excel·lent, ja que tenen una exempció del 92% sobre la quantia que reben en concepte de rendes a l'hora de fer la declaració de l'IRPF.

Despeses de formalització

CAP. Totes les despeses i els impostos que es generin a la compravenda (inclòs l'impost municipal de plusvàlua) seran satisfets íntegrament pel comprador, de manera que la formalització de l'operació serà totalment gratuïta per al venedor.

Despeses compartides de manteniment

El venedor es farà càrrec de la quota ordinària de comunitat, els subministraments, la taxa de residus urbans i lassegurança del contingut, mentre que el comprador-inversor qui pagui l'impost sobre béns immobles (IBI), les derrames extraordinàries i l'assegurança del continent.

Venda amb Lloguer Garantit (Sale & Lease Back)

Vendre la plena propietat i romans a l'immoble com a inquilí

La venda amb lloguer garantit és un servei mitjançant el qual el propietari d'un habitatge ven el ple domini del mateix, però sense deixar de fer-ne ús, ja que en el moment de formalització de la compravenda davant notari se signa, de forma simultània, un contracte de arrendament amb el comprador pel termini que determini el venedor. El contracte d'arrendament, a més, s'inscriu al registre de la propietat, dotant així els nous llogaters de totes les garanties legals perquè puguin romandre a l'immoble durant el temps que s'hagi pactat.

D'aquesta manera, el lloguer garantit converteix les figures de venedor i comprador pròpies de qualsevol compravenda en llogater i arrendador, respectivament.

Tres modalitats:

1. Venda amb lloguer vitalici: Aquest tipus de venda amb lloguer garantit es caracteritza per la venda de l'habitatge en qüestió rebent la totalitat del preu pactat i alhora garanteix el lloguer vitalici fins a la mort al venedor de l'immoble.
2. Venda amb lloguer a temps pactat: es fa la venda de l'habitatge i el venedor cobra la totalitat del preu convingut. Alhora, es concreta i formalitza un contracte d'arrendament per un termini determinat, transcorregut aquest termini es deixarà d'utilitzar l'habitatge. Aquest tipus de venda sol donar-se quan es té previst canviar de domicili o quan és una segona residència que no és habitual.
3. Venda amb preu ajornat i lloguer vitalici oa temps pactat: consisteix en una barreja dels dos tipus de venda anteriors. Consisteix que el preu de venda no es rep íntegrament a la signatura davant de notari, sinó que es va rebent durant diversos terminis i durant un període de temps determinat. Aquest període de temps serà pactat per totes dues parts abans de formalitzar la venda de limmoble.

Preu de compra

L'import que es rep per aquest servei és més gran al que es rep amb la venda de la nua propietat. El preu de compra oscil·la entre un 70 i un 75 per cent del valor de l'habitatge (en alguns casos fins i tot el 80% i 85% del valor), i aquest determinat per factors com la taxació de l'habitatge, la comparativa dels valors de mercat dels habitatges que es troben a la zona, estimacions de la possible revaloració de la zona en el futur, una revisió de la situació legal de la finca, el càlcul dels costos ordinaris i extraordinaris de l'immoble, l'impost de béns Immobles, etc.

Preu del lloguer

La renda mensual que s'ha d'abonar es fixa després que experts analistes realitzin diferents estudis sobre els lloguers que hi ha al mercat sobre habitatges semblants a què s'ofereix.

Hi intervenen molts factors, des de la ubicació de l'immoble, la superfície, l'antiguitat, l'estat, les possibles reformes que s'hi han fet, etc.

Condicions d'ús

Es ven el 100% de la propietat al comprador, per la qual cosa es rep el preu de la venda en el moment que es formalitza l'Escriptura Pública davant de notari. La compravenda efectuada de l'immoble és una venda convencional, que se sol dur a terme amb una rebaixa respecte del preu de mercat.

El comprador de l'habitatge es convertirà amb efecte immediat en el seu arrendador, i el venedor passarà a ser un llogater de la propietat, per la qual cosa haurà de pagar mensualment una renda per al pagament del lloguer. Aquest import ve determinat sobre la base de les condicions que tingui el mercat en el moment de l'operació per a un habitatge de característiques i ubicació similars a què es ven.

No hi ha cap requisit previ per poder formalitzar una venda amb lloguer garantit, més que tenir un habitatge en propietat. Per tant, no importa el valor que tingui la propietat o l'edat dels titulars actuals. És vàlid fins i tot si la vivenda té càrregues hipotecàries, sempre que puguin ser cancel·lades amb l'import que es rebi per la venda.

El comprador només prendrà possessió real de la casa quan hagi finalitzat el temps estipulat del lloguer.

Els hereus perden qualsevol dret sobre la propietat un cop s'extingeixi el contracte de lloguer.

Garanties

L'operació es fa mitjançant escriptura pública davant notari i s'inscriu al Registre de la Propietat.

Avantatges fiscals (per a majors de 64 anys i vivenda habitual)

Si l'operació es fa sobre un immoble declarat com a habitatge habitual, el venedor està exempt de pagar impostos per l'increment del patrimoni a l'IRPF.

Despeses de formalització

• Impostos: Impost Municipal de Plusvàlua
• Honoraris de la companyia

Despeses compartides de manteniment

El venedor es farà càrrec de la quota ordinària de comunitat (de vegades serà el comprador), els subministraments, la taxa de residus urbans i l'assegurança del contingut, mentre que el comprador-inversor qui pagui l'impost sobre béns immobles (IBI), les derrames extraordinàries i l'assegurança del continent

Càlcul del valor de la nua propietat

A Mas Vida considerem els factors següents per determinar l'import que correspon a l'usufructuari per la venda de la nua propietat:

• Valor de mercat de la casa
• Valor del lloguer de la casa
• Gènere i edat del venedor

Coneixent aquestes dades, quantifiquem el lloguer a què hauria de fer front l'usufructuari (fins a la seva esperança de vida) en cas que fos inquilí, i finalment ho descomptem del valor de mercat de la casa per determinar la quantia que li correspon.

Valor fiscal de la Nuda Propietat

Valor de ple domini = Valor de nua propietat + valor de l'usdefruit

La legislació fiscal estatal estableix les normes següents:

• Usfruit Temporal: 2% del valor total per cada any, sense excedir el 70%.
• Usufructo Vitalici: 89 – edat d'usufructuari = % a aplicar, amb un màxim de 70% i mínim de 10%.

Un cop obtingut el valor de l'usdefruit, el valor del dret de nua propietat es computarà per la diferència entre el valor de l'usdefruit i el valor total de l'immoble.

Càlcul:

Coeficient d‟actualització del valor cadastral de l‟immoble

X Anys transcorreguts des que es va adquirir la propietat (màx. 20 anys)

X Valor cadastral del sòl

X Tipus impositiu de la localitat

X % de Nuda Propietat (calculat a l'apartat anterior; Valor fiscal de la Nuda Propietat)

= Impost Municipal de Plusvàlua

hipoteca inversa

Rebre un préstec hipotecari a canvi de la garantia habitatge, mentre s'hi viu

La hipoteca inversa és un tipus de préstec hipotecari, adreçat a persones de més de 65 anys que siguin propietaris d'un habitatge.

Al contrari que a la hipoteca convencional, en aquest cas és el titular qui rep del banc una quantitat a canvi de la garantia de l'habitatge (normalment en forma de pagament únic, renda mensual o una combinació entre totes dues). L'avantatge és que pot continuar utilitzant-la fins a la seva mort i en cap moment no perd la propietat sobre aquesta.

Aquest producte financer està regulat per la Llei 41/2007. A més dels més grans de 65 anys, poden contractar-la les persones dependents i aquelles a les quals se'ls hagi reconegut un grau de discapacitat igual o superior al 33%.

Modalitats Hipoteca Inversa

El préstec es pot rebre com:

1. Import únic a l'inici
2. En forma de mensualitats vitalícies
3. Combinació de capital inicial més mensualitats vitalícies.

 Preu de compra

La quantitat a percebre en una hipoteca inversa vitalícia dependrà principalment de:

• El valor resultant de la taxació de la casa, pis, …
• L'edat del sol·licitant, de manera que, segons avança l'edat del subscriptor, augmentarà la renda mensual que es percebrà per l'operació, ja que l'entitat estima que haurà d'abonar diners durant menys temps.
• El gènere. Les dones tenen més esperança de vida i generalment, per tant, tenen una quota menor.
• El tipus dinterès aplicat per lentitat bancària.
• El tipus dhabitatge a hipotecar.

Condicions d'ús

Els titulars han de tenir una edat major o igual a 65 anys o estar afectades per qualsevol situació de dependència o discapacitat.

L'entitat només pot exigir el deute i executar la hipoteca quan mori el prestatari o, si així s'estipula al contracte, quan mori l'últim dels beneficiaris.

L'habitatge s'ha d'haver taxat i ha d'estar assegurat contra danys d'acord amb la normativa vigent.

L'usuari podrà contractar la hipoteca inversa per liquidar una hipoteca que tingui en vigor.

El deutor ha de disposar de limport del préstec o crèdit mitjançant disposicions periòdiques o úniques.

El titular del crèdit conserva la propietat i l'ús de l'habitatge hipotecat.

Amb la hipoteca inversa, els hereus no perden els drets sobre lhabitatge objecte del préstec. 

Paguen els hereus: quan el titular del crèdit mor, són els hereus els qui es fan càrrec del deute (préstec i interessos); un deute que, lògicament, es va fent gran amb el pas dels anys. Els hereus tenen un termini de 12 mesos per liquidar el deute. Si no hi ha hereus, o aquests no volen o no poden saldar el deute, l'entitat financera executa la casa.

avantatges fiscals

Les quantitats rebudes de la hipoteca inversa no es consideren renda a efectes de IRPF perquè són disposicions d'un crèdit, cosa que fa que estiguin exemptes d'impostos. Les quantitats rebudes i que estiguin subjectes a una assegurança de rendes vitalícies si estan subjectes a tributació amb avantatges fiscals importants.

Despeses de formalització

L'usuari només haurà d'assumir les despeses de la taxació oficial amb caràcter previ a la concessió de la hipoteca inversa. La resta de despeses associades seran incloses a l'import del propi préstec (comissió d'obertura, notaria, registre de la propietat, etc.).

Conclusions i contacte

Com has vist, hi ha diferents productes per trobar el teu complement econòmic addicional per a la jubilació, cadascun amb els seus avantatges i peculiaritats.

Des de Mas Vida volem oferir-vos sempre el servei que millor s'ajusti a les vostres necessitats. No dubtis a escriure'ns a info@aunmasvida.es o trucar-nos al 910 413 840. També podeu deixar algun comentari amb qualsevol dubte que tingueu.