Cuando alguien alcanza los 65 años, es habitual que empiece a replantearse su situación financiera y patrimonial. Muchas personas mayores cuentan con más de una vivienda: su vivienda habitual y una segunda casa destinada al alquiler, al disfrute vacacional o simplemente como inversión.
En este contexto surge una duda muy frecuente: ¿qué impuestos paga una persona mayor de 65 años al realizar la venta de una segunda vivienda? Existe la creencia de que, a partir de esta edad, todas las ventas de inmuebles están exentas de tributación. Sin embargo, esto no es exactamente así. La normativa fiscal española distingue claramente entre vivienda habitual y segunda vivienda, y esa diferencia es clave para saber qué impuestos se aplican.
En esta guía te explicamos de forma clara, práctica y actualizada qué ocurre en la venta de una segunda vivienda cuando el propietario tiene 65 años o más, qué impuestos afectan a la operación y qué alternativas existen antes de vender.
¿Existe exención fiscal por vender una segunda vivienda a partir de los 65 años?
La respuesta corta es: no, salvo en casos muy concretos. Las personas mayores de 65 años disfrutan de una exención fiscal muy conocida: no tributan por la ganancia patrimonial obtenida en la venta de su vivienda habitual. Es decir, si una persona vende su vivienda habitual después de cumplir los 65 años, no debe pagar IRPF por la ganancia patrimonial generada.
Pero esta ventaja no se aplica automáticamente a la segunda vivienda. Si lo que se vende es una segunda vivienda (por ejemplo, una casa en la playa, en el pueblo o un inmueble destinado al alquiler), la exención total no procede. En ese caso, la operación sí puede generar impuestos.
Es fundamental entender que Hacienda solo contempla la exención completa cuando se trata de la vivienda habitual del contribuyente en el momento de la venta. Por tanto, aunque el propietario tenga 65 años o más, la venta de una segunda vivienda normalmente tributa.
Diferencia entre vivienda habitual y segunda vivienda a efectos fiscales
Para comprender bien qué impuestos se pagan en la venta, es imprescindible distinguir entre vivienda habitual y segunda vivienda. A efectos fiscales, se considera vivienda habitual aquella que cumple dos condiciones.
En primer lugar, ha de constituir la residencia principal del contribuyente. Además, también se tiene en cuenta si ha sido habitada de forma efectiva y permanente durante al menos tres años (salvo excepciones justificadas). Si una persona de 65 años vende su vivienda habitual, la posible ganancia patrimonial queda exenta en el IRPF.
Por otro lado, la segunda vivienda hace referencia a cualquier inmueble que no cumpla los requisitos anteriores. Puede tratarse de:
- Una casa de vacaciones.
- Una propiedad heredada.
- Un inmueble destinado al alquiler.
- Una vivienda que ya no es la residencia principal.
En estos casos, aunque el propietario tenga 65 años, la venta sí puede generar una ganancia patrimonial sujeta a tributación. Esta diferencia es determinante, ya que afecta directamente a los impuestos que deberán pagar las personas mayores.
Impuestos que paga un mayor de 65 años al vender una segunda vivienda
Cuando se produce la venta de una segunda vivienda, los mayores de 65 años deben analizar principalmente dos tipos de impuestos.
Ganancia patrimonial en IRPF
El impuesto más relevante en la venta de una segunda vivienda es el IRPF por la ganancia patrimonial. No obstante, ¿Qué es la ganancia patrimonial? Este concepto hace referencia a la diferencia entre:
- El valor de adquisición (precio de compra más gastos e inversiones realizadas).
- El valor de transmisión (precio de venta menos gastos asociados).
Si el precio de venta es superior al de adquisición, existe una ganancia. Esa ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro del IRPF. Los tipos impositivos son progresivos y dependen del importe de la ganancia.
Como ya hemos mencionado anteriormente, es importante subrayar que, a diferencia de lo que ocurre con la vivienda habitual, en la segunda vivienda no existe exención automática por tener 65 años.
No obstante, hay una posible alternativa: si la persona mayor reinvierte el importe obtenido en la constitución de una renta vitalicia (con ciertos límites), podría beneficiarse de una exención parcial o total de la ganancia patrimonial. En este sentido, explorar soluciones financieras adecuadas es clave para optimizar la fiscalidad de la venta.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal es otro de los impuestos que afectan a la venta de una segunda vivienda. Su nombre técnico es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Este impuesto grava el incremento de valor del suelo desde que se adquirió la propiedad hasta que se produce la venta. Lo gestiona el ayuntamiento correspondiente y se calcula en función de:
- El valor catastral del suelo.
- El número de años transcurridos desde la compra.
Aunque el propietario tenga una edad avanzada, la plusvalía municipal se genera igualmente con la venta de una segunda vivienda, salvo que se demuestre que no ha habido incremento real de valor. Es un error común pensar que los mayores de 65 años están exentos de este impuesto: no es así en el caso de segunda vivienda.
Otros gastos asociados a la venta
Además de los impuestos, la venta de una segunda vivienda puede implicar otros costes:
- Gastos de notaría.
- Registro de la propiedad.
- Honorarios inmobiliarios.
- Cancelación de cargas si existieran: aunque no son impuestos como tal, influyen directamente en el beneficio final obtenido por las personas mayores tras la operación.
¿Hay alguna forma de reducir la tributación?
Aunque la venta de una segunda vivienda a partir de los 65 años no está completamente exenta, sí existen estrategias legales que pueden ayudar a reducir la carga fiscal.
Una de ellas es la constitución de una renta vitalicia con el importe obtenido, lo que puede permitir evitar tributar por la ganancia patrimonial hasta un determinado límite. Otra posibilidad es planificar adecuadamente el momento de la venta, teniendo en cuenta los valores de adquisición y posibles gastos deducibles que reduzcan la ganancia.
Alternativas a la venta de la segunda vivienda para mayores de 65 años
Antes de decidir la venta definitiva de una segunda vivienda, muchas personas mayores valoran alternativas que les permitan obtener liquidez sin perder totalmente su propiedad o sin asumir una fuerte carga de impuestos. Entre las opciones más interesantes se encuentran:
Venta de la nuda propiedad
Una fórmula cada vez más utilizada por los mayores de 65 años. En este modelo, la persona transmite la propiedad del inmueble, pero mantiene el usufructo vitalicio, es decir, el derecho a seguir usando la vivienda hasta su fallecimiento. Esto permite obtener liquidez inmediata sin abandonar la casa.
En Aun Más Vida somos expertos en venta de la nuda propiedad. Ayudamos a las personas mayores a transformar su patrimonio inmobiliario en recursos económicos sin renunciar al uso de su vivienda habitual o segunda vivienda.
Renta vitalicia inmobiliaria
Otra opción interesante para las personas mayores es la renta vitalicia inmobiliaria. En lugar de recibir todo el importe en un único pago tras la venta, el propietario obtiene una renta mensual de por vida. Esto puede tener ventajas fiscales y aportar estabilidad económica durante los próximos años.
En Aun Más Vida proporcionamos ayuda tanto para vender la nuda propiedad como para formalizar una renta vitalicia inmobiliaria adaptada a las necesidades de nuestros clientes, estudiando cada caso de forma personalizada.
Hipoteca inversa
La hipoteca inversa es otra alternativa pensada para personas mayores de 65 años.
Permite obtener ingresos periódicos utilizando la vivienda como garantía, sin necesidad de realizar la venta. El propietario mantiene la propiedad y puede seguir residiendo en su casa. Es una solución especialmente interesante cuando se trata de la vivienda habitual, aunque también puede analizarse en determinados supuestos con una segunda vivienda.
En resumidas cuentas, cabe destacar por última vez que la venta de una segunda vivienda cuando se tienen 65 años o más no está exenta de impuestos como sí ocurre con la vivienda habitual. Las personas mayores deben tener en cuenta principalmente dos factores:
- La ganancia patrimonial en el IRPF.
- La plusvalía municipal.
Por eso, antes de formalizar la venta, es recomendable analizar la situación concreta, calcular la posible ganancia y valorar alternativas como la venta de la nuda propiedad, la renta vitalicia inmobiliaria o la hipoteca inversa. Cada caso es distinto, y una buena planificación puede marcar una gran diferencia en la carga fiscal y en la calidad de vida durante los próximos años.
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