La venta de la nuda propiedad, una buena solución para complementar la pensión

Durante el primer semestre de 2024 se han duplicado las operaciones de nuda propiedad en España, una buena solución para complementar la pensión de muchos jubilados que disponen de vivienda propia y reciben pocos ingresos de jubilación.

Sin embargo, este es un mercado que tiene que crecer mucho en nuestro país: durante el año 2023 solo se hicieron 1.845 operaciones de este tipo en toda España, según el Colegio de Registradores.

La nuda propiedad es una fórmula que permite a los mayores de 65 años vender su vivienda habitual a cambio de un pago único o de una renta vitalicia, manteniendo su usufructo; esto es, el derecho a seguir usando la vivienda de por vida.

 

Las operaciones tienen un descuento medio del 35% sobe el precio de mercado

Según los datos de MAS VIDA, el perfil medio de quien realiza este tipo de operaciones es una persona de unos 75 años, que cuenta con una vivienda de un valor de mercado de unos 340.000 € y obtiene por ella unos 220.000 €, un 35% menos de su valor.

A cambio de este descuento el titular de la vivienda mantiene el usufructo y puede seguir viviendo en su hogar de por vida. El precio está en función de la edad del vendedor: a más edad la cantidad obtenida por la venta está más cerca de su valor de mercado.

 

Mayores de 65 años que quieren obtener liquidez y complementar su pensión

En España el 85% de los mayores de 65 años tienen una vivienda en propiedad. Muchas de estas personas tienen una pensión de menos de 1.254€, que es la pensión media contributiva en España, y necesitan hacer líquido su patrimonio inmobiliario.

Las personas que realizan estas operaciones obtienen liquidez para saldar deudas; bien para las suyas propias o bien para ayudar a sus hijos con sus hipotecas, etc. También las formalizan para, simplemente,  recibir una cantidad importante, complementar su pensión y poder disfrutar de su jubilación sin apreturas.

El usuario de este tipo de estos productos es una persona o una pareja de unos 75 años, que tienen un piso propio generalmente en grandes ciudades, sobre todo Madrid y Barcelona, que desean tener un colchón financiero o una renta vitalicia, pero que quieren seguir viviendo para siempre en su hogar.

 

La liquidez obtenida en estas operaciones no tiene que tributar a Hacienda

Un aspecto muy interesante de este tipo de operaciones es el tratamiento fiscal: los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual en alguna de estas formas de hacer líquido sus activos inmobiliarios no tienen que tributar a Hacienda por el incremento patrimonial de la venta.

Según los datos de MAS VIDA de cada 100 operaciones de este tipo el 60% son para la venta en nuda propiedad, el 30% para una venta con alquiler garantizado (el vendedor se queda en la vivienda pagando una renta inferior al precio de mercado) y un 10% para obtener una hipoteca inversa.

Y entre quienes optan por la venta en nuda propiedad, el 50% elige la modalidad de recibir un pago único, el 5% una renta vitalicia y el 45% una fórmula mixta de ambas: una cantidad + una renta vitalicia. Todas ellas son excelentes soluciones para complementar la pensión.

El tiempo medio de formalización de las operaciones es desde unas 5 semanas desde que se inician las gestiones (tasación de la vivienda, búsqueda de un inversor, supervisión de la documentación, etc.) hasta que se firma en el notario. Las operaciones están reguladas por las autoridades financieras.

 

Este tipo de operaciones crecerán exponencialmente en los próximos años

Otra opción para complementar los ingresos de jubilación sin perder la titularidad ni el uso de la vivienda es solicitar una hipoteca inversa. Según un estudio EPPARG realizado en 13 países entre los que está España, el mercado global de hipoteca inversa en Europa superará los 45.000 millones de euros en 2033.

Es necesario extender el conocimiento de este tipo de productos para facilitar a los mayores el aprovechamiento de su patrimonio inmobiliario; es una fórmula muy interesante para que puedan obtener ingresos adicionales para complementar su pensión que, además, no tributan fiscalmente siempre que el inmueble afectado sea su vivienda habitual.

 

Julián Franco Mena

Julián Franco Mena

Analista Financiero especialista en Inversiones

Julián Franco Mena es un analista financiero experto en inversiones inmobiliarias con más de 10 de experiencia.

Es socio fundador de Más Vida, y el responsable del equipo comercial y de la relación con inversores.

Anteriormente ha trabajado para el sector financiero y es un apasionado del sector inmobiliario.

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