¿Qué gastos tiene que pagar el nudo propietario y cuáles el usufructuario?

El sector inmobiliario es un mundo repleto de posibilidades que permiten a los propietarios poner en práctica diferentes alternativas que satisfagan mejor sus necesidades. Sin embargo, esta versatilidad implica un sinfín de conocimientos y conceptos que, en ocasiones, no son fáciles de diferenciar.

El caso de la nuda propiedad suele generar bastantes dudas ya que, en lugar de existir un pleno propietario, sus derechos se dividen en dos partes: el nudo propietario y el usufructuario. Cada uno cuenta con sus obligaciones financieras, aunque como ya hemos comentado, no siempre están del todo claras. Por suerte, en Aun Más Vida somos expertos en venta de la nuda propiedad y podemos resolver todo este tipo de dudas.

El usufructo es una figura jurídica que resuelve que una persona (el usufructuario) tiene derecho a disfrutar de un bien sin ser el propietario del mismo. Asimismo, el titular de la nuda propiedad mantiene la titularidad de ese bien sin poder hacer uso ni disfrute del mismo hasta que se extinga el usufructo.

Esta distinción desemboca en una correspondiente asignación de responsabilidades y gastos que pueden dar lugar a conflictos si no se gestionan adecuadamente desde el principio. En términos generales, los gastos pueden dividirse entre los que son de disfrute (a cargo del usufructuario) y los que se derivan de la titularidad (a cargo del nudo propietario).

¿Qué gastos tiene que pagar el usufructuario?

El usufructuario es responsable de cubrir aquellos gastos que se derivan directamente del disfrute del bien o de su mantenimiento habitual. La legislación realiza una asignación de costos relacionados con el uso efectivo de la propiedad, ya que es quien disfruta de ella, mientras que el nudo propietario se encarga de los gastos extraordinarios y de los que no derivan del disfrute habitual del bien. Estos son los gastos más importantes que debe asumir el usufructuario:

• Gastos de conservación y mantenimiento ordinario: El usufructuario debe hacerse cargo de los gastos necesarios para mantener la propiedad en buen estado, tales como reparaciones menores, limpieza y servicios públicos como agua, luz, gas o calefacción.
• Impuestos directos sobre la renta del bien: Si el usufructuario está rentando el inmueble o generando ingresos por el uso del bien deberá pagar los impuestos que se generen de dichos ingresos.
• Suministros y servicios: Los gastos recurrentes derivados del uso de la vivienda, como el consumo de electricidad, gas, agua y otros servicios.
• Seguro del bien: Aunque no siempre es así, en muchos casos el usufructuario se hace responsable de asegurar la propiedad en el caso de que se dañe por su utilización. Sin embargo, esto puede variar dependiendo de las condiciones pactadas.

¿Qué gastos tiene que pagar el nudo propietario?

La posibilidad del nudo propietario de disfrutar de su propiedad está limitada por el usufructo, pero a pesar de ello sigue siendo responsable de ciertos gastos vinculados a la propiedad misma, más allá del uso cotidiano. Los principales son los siguientes:

• Impuestos de la propiedad: El nudo propietario tiene la obligación de pagar los impuestos relacionados con la titularidad del inmueble, como por ejemplo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Grandes reparaciones: Las reparaciones extraordinarias no son fruto del desgaste ordinario, sino que son necesarias para mantener la propiedad en condiciones de habitabilidad. Esto podría incluir reparaciones estructurales, como arreglos en las fachadas, el tejado, o la cimentación.
• Conservación del valor del bien: Si la propiedad requiere intervenciones para mantener o incrementar su valor de mercado a largo plazo, estas también suelen ser responsabilidad del nudo propietario.

Según la normativa, la división de responsabilidades entre el usufructuario y el nudo propietario busca proteger tanto el uso del bien como su conservación a largo plazo. Esta distribución de cargas da a entender que quien disfruta del bien debe encargarse de su mantenimiento diario, mientras que el titular de la propiedad debe proteger su valor y estructura, así como hacer frente a los impuestos de propiedad.

¿Quién paga el seguro: el propietario o el usufructuario?

El seguro de la vivienda es un aspecto crucial en cualquier relación entre el nudo propietario y el usufructuario. Este contrato cubre tanto los posibles daños al inmueble como los riesgos asociados a su uso.

Como ya hemos mencionado, generalmente es el usufructuario quien debe pagar el seguro de uso del bien, ya que se beneficia directamente del disfrute y uso de la propiedad. Este seguro puede incluir la cobertura frente a riesgos que afecten al uso diario, como los daños causados por el propio usufructuario o las personas que habiten la vivienda.

Sin embargo, el nudo propietario también debe tener en cuenta que es recomendable que se mantenga un seguro que cubra el bien en su totalidad, ya que, aunque no lo disfrute, al fin y al cabo, él es el titular del inmueble. El seguro podría incluir tanto la parte del usufructo como la parte estructural, aunque esto siempre dependerá del pacto que haya entre ambas partes.

¿Quién paga los gastos de la comunidad: el propietario o el usufructuario?

Los gastos de comunidad son otro aspecto que puede generar confusión en casos de nuda propiedad. En términos generales, los gastos de comunidad son aquellos gastos que se derivan de la conservación y mantenimiento de las áreas comunes en una propiedad compartida, como edificios de apartamentos. Esto incluye el mantenimiento del ascensor, las zonas comunes, el servicio de limpieza, entre otros.

De acuerdo con la legislación vigente, el usufructuario ha de ser el responsable de los gastos de comunidad que se derivan del uso y disfrute de las zonas comunes del inmueble, ya que reside en la propiedad y disfruta de sus instalaciones. Por otro lado, el nudo propietario puede estar obligado a pagar aquellos gastos que están relacionados con la estructura del edificio o que son necesarios para conservar el valor del bien a largo plazo.

Una vez más, la división de los gastos de la comunidad depende del tipo de gastos y de la naturaleza de los mismos. En principio, el usufructuario se hace cargo de los gastos corrientes y el nudo propietario de los extraordinarios.

Recomendaciones para evitar conflictos sobre los gastos

Para evitar conflictos sobre la asignación de gastos, es importante que ambas partes lleguen a un acuerdo claro y formalizado desde el principio. Estas son algunas recomendaciones para que esto suceda:

• Redacción de un acuerdo detallado: Se debe redactar un acuerdo formal en el que se especifiquen claramente las responsabilidades de cada parte en cuanto a los gastos.
• Cláusulas específicas: También es recomendable incluir cláusulas específicas sobre los gastos extraordinarios, el seguro, las reparaciones y cualquier otro asunto que pueda dar lugar a confusión en el futuro.
• Revisión periódica: Si el usufructo se extiende durante muchos años, puede ser conveniente revisar periódicamente los acuerdos sobre los gastos para ajustar las responsabilidades en función de cambios en las circunstancias.
• Consultas legales: En caso de duda, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para asegurar que todas las responsabilidades estén bien claras y legalmente respaldadas.

En conclusión, el usufructo genera una serie de responsabilidades económicas que deben ser claramente establecidas entre las partes involucradas. Al tener un acuerdo claro y por escrito, los nudos propietarios y usufructuarios pueden evitar malentendidos y problemas legales que afecten su relación.