¿Qué es el usufructo de una vivienda?

Hay muchos conceptos relacionados con el mundo inmobiliario que son algo confusos o desconocidos para quienes no se encuentran envueltos en materias de este tipo. De hecho, es común que el usufructo o la nuda propiedad prácticamente no se mencionen en la vida de alguien hasta que entra en juego el tema de la herencia. Incluso si se ha oído hablar de estos términos, mucha gente los malinterpreta o no sabe exactamente qué significa cada uno de ellos ni sus implicaciones.

En lo que respecta al usufructo, podríamos definirlo como el derecho de usar y disfrutar de un bien ajeno sobre el que no se ostenta la propiedad. Se trata de una figura jurídica real cuya parte complementaria (el titular del bien) es conocida como la nuda propiedad.

Un usufructuario puede usar el bien mientras dure el usufructo, pero no tiene derecho a venderlo. El nudo propietario lo es únicamente del dominio del inmueble, pero mientras el periodo de usufructo no se acabe no pude darle uso.

En ocasiones, la persona que recibe el usufructo no tiene del todo claros sus derechos, como por ejemplo que en caso de renunciar ha de recibir una indemnización. Tampoco es extraño que el usufructuario de una vivienda desconozca que, si quiere, puede alquilarla y obtener una renta. En cuanto a su duración, este derecho depende principalmente de si se trata de una persona física, de una sociedad, corporación, etc.

En Aun Más Vida somos conscientes de que la mayoría de este tipo de trámites son complicados y tediosos, por eso siempre recomendamos el asesoramiento de expertos en la venta de la nuda propiedad como nosotros. Por eso, a lo largo de este artículo trataremos de disipar todas estas dudas y definir de forma clara y concisa todo lo relacionado con el usufructo de una vivienda.

Tipos de usufructo

Los tipos de usufructo que existen se pueden categorizar atendiendo a su naturaleza. Según la ley, por ejemplo, existen el voluntario y el legal. También se puede tener en cuenta el objeto sobre el que recae o la duración del usufructo. A continuación, enumeramos los principales:

Según su constitución legal

Voluntario: Sucede si alguien determina voluntariamente en un acuerdo o en su testamento la cesión de usufructo. Por ejemplo: dos hermanos tienen en común una fábrica y su producción. En caso de que falleciese uno de ellos, el usufructo puede traspasarse al otro, aunque la propiedad pase a pertenecer a los herederos que normalmente son los hijos. Además, existen tres subapartados dentro del usufructo voluntario:

• Inter vivos: En este caso los interesados del acuerdo han de estar vivos en el momento de la firma.
• Mortis causa: A través de un testamento.
• Por usucapión: Este concepto hace referencia a la forma de adquirir la propiedad del bien, que ha de ser dentro de unos requisitos y plazos.

Legal: Hace referencia al que sucede por imperativo legal. En España solo se contempla el derecho de usufructo tras viudedad. Si hay descendientes, el viudo recibe el usufructo del tercio de mejora. Si hay ascendentes, pero no hay hijos, recibe el usufructo del 50% del patrimonio y, cuando no hay ni ascendientes ni descendientes, recibe el usufructo de dos tercios del total de la herencia.

Según su objeto

• Usufructo sobre bienes materiales: (Muebles o inmuebles). El usufructo puede recaer sobre muebles o inmuebles como viviendas, sobre cualquier cosa o sobre una cuota (en caso de que pertenezca a más de una persona).
• Usufructo sobre derechos: Los derechos también pueden ser objetos de usufructo, la única excepción es que se trate de uno personalísimo o intransmisible. El usufructuario adquiere cualquier beneficio que reporte el derecho. Un ejemplo habitual son los derechos de crédito, donde la persona en usufructo recibe solamente los intereses.

Según su duración

• Temporal: Con límite temporal que puede ser establecido por el juez o, en caso de un usufructo voluntario, el testador.
• Vitalicio: Como su propio nombre indica, este tipo de usufructos duran hasta el fallecimiento de su titular. Podemos observarlo en el caso del cónyuge viudo, ya que no desaparece hasta que éste fallece.

¿Qué bienes suelen ser objeto de usufructo?

Existen ciertos bienes más susceptibles de convertirse en objetos de usufructo que otros, como los inmuebles. Si hablamos de herencias, especialmente en un país como España con una fuerte tradición de propiedad, las viviendas o las tierras suelen someterse a este tipo de procesos. El motivo, muchas veces, tiene que ver con evitar problemas familiares en los que un cónyuge viudo se pueda ver afectado y sin hogar debido a la herencia de la propiedad de la vivienda.

Por otro lado, las participaciones o acciones de una sociedad también sirven de ejemplo en multitud de ocasiones. A pesar de que el socio siga siendo el nudo propietario, el usufructuario en estos casos también tiene derecho a usar y disfrutar cualquier beneficio que produzca el título.

Cuando el objeto de usufructo es dinero, se trata de una de sus formas más complejas ya que el usufructuario puede usar el dinero de una determinada cuenta corriente, pero tiene que devolverlo una vez finalice el derecho.

Es más sencillo cuando se trata de bienes materiales, aunque, si son deteriorables, el usufructuario también tiene ciertos deberes que debe cumplir. Puede utilizar bienes que se deterioren sin consumirse mientras dure el usufructo y devolverlos en el estado en el que se encuentren en el momento de la finalización. No obstante, deberá indemnizar al propietario en caso de que haya deterioro generado por su culpa. Por ejemplo, un bien deteriorable podría ser cuadro, que sufre deterioro por el paso del tiempo, aunque no se pueda utilizar. Otro tipo de bienes son los que no pueden usarse sin consumirse, como el dinero. En este caso el usufructuario debe pagar el importe de su valor cuando finalice el usufructo.

En el ámbito rural también se suele recurrir al usufructo de áreas naturales, plantaciones e incluso de ganadería. Si esto sucede, de igual forma, el usufructuario debe reponer plantas o animales perdidos por el paso del tiempo y su manejo, pero puede valerse de los productos generados durante el periodo estipulado.

¿Cómo se calcula el valor del usufructo?

Uno de los aspectos más útiles que debe conocer alguien que guarde cualquier tipo de relación con este derecho es cómo calcular su valor. Tanto si se trata de un nudo propietario al que le interesa vender la vivienda de la que es titular como de un usufructuario que está barajando la posibilidad de deshacerse de su derecho, ambos deberían conocer esta fórmula. Lo primero que hay que hacer es conocer el tipo de usufructo en cuestión, si es temporal o vitalicio.

Usufructo temporal:

Todo derecho de este tipo tiene un valor específico que equivale al 2% del valor del bien por cada año que pase del usufructo. A esto hay que establecerle un límite mínimo del 10% y otro máximo del 70% sobre el valor total.

Usufructo vitalicio

Lógicamente, en caso del usufructo vitalicio, es decir, que el usufructo dure para toda la vida del usuario no es posible calcular a ciencia cierta cuánto durará. Es por esta razón por la que se define que la edad máxima del usufructuario sea de 89 años, una estimación basada en estadísticas poblacionales.

A continuación, hay que restar a este número la edad de la persona en usufructo en el momento deseado. El resultado se convierte en la parte proporcional que se tiene que aplicar sobre el valor final del bien, también con un mínimo y un máximo del 10% y el 70% respectivamente.

¿Cuándo se extingue el usufructo?

Acabamos de explicar que el usufructo puede ser temporal o vitalicio. Esto puede simplificar bastante las cosas, pero vamos a tratar de expandir la explicación. Podemos hablar de un plazo de unos 20 años en una vivienda o de un ejemplo vitalicio, en ambos casos sabemos cuándo finalizaría. En caso de que se tratase de una corporación o sociedad, la duración del usufructo nunca podría superar los 30 años. Sin embargo, ¿qué más causas de extinción puede haber?

Fallecimiento del usufructuario:

Comenzando por la posibilidad que menos debate ofrece, cabe destacar que, si el usufructo se ha constituido sobre varias personas, lo que se conoce como usufructo sucesivo, el periodo finaliza cuando fallezca la última de ellas.

Vencimiento del plazo o cumplimiento de condiciones:

Si se trata de un usufructo con un periodo concreto de tiempo establecido, al llegar esa fecha se extingue. Por otro lado, si se ha estipulado una condición resolutoria, en cuanto se cumpla acabará el usufructo. En caso de que el usufructuario falleciese antes del cumplimiento de plazo o de la condición resolutoria, también se extinguiría, a no ser que se hubiese pactado explícitamente la posibilidad de que sus sucesores lo heredaran.

Consolidación:

Por último, también se pueden llegar a juntar el usufructo y la nuda propiedad en una misma persona. De esta forma surge el propietario pleno con el dominio absoluto del bien, ya sea una vivienda, un derecho o lo que sea.