El contrato de renta vitalicia hace referencia a un acuerdo en el que una de las partes se compromete a abonar una pensión durante un periodo determinado, que suele ser vitalicio, a uno o más propietarios a cambio de su o sus bienes inmuebles.
Se trata de una posibilidad muy atractiva para personas de más de 65 años que buscan sacar rendimiento de su residencia habitual. Esta operación permite al propietario de una vivienda recibir una cantidad de dinero mensual acorde al valor del inmueble.
Como consecuencia, el propietario original debe ceder el título de su vivienda, pero sin renunciar al derecho a hacer uso y disfrute de la misma. La renta vitalicia garantiza una paga mensual a las personas mayores hasta su fallecimiento de modo que puedan complementar sus pensiones de cara a la jubilación o permitirse servicios que ayuden a mejorar su calidad de vida.
¿Qué es un contrato de renta vitalicia?
El Código Civil define este contrato vitalicio como aquel en el que el deudor se ve obligado a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas por un capital en bienes muebles o inmuebles. El dominio de estas propiedades se transfiere al deudor con la carga de la pensión.
Entre los artículos del derecho civil también puedes observar que la renta se establece en relación a la edad y la esperanza de vida de quien da el capital, de un tercero o de diferentes personas. Dado que todos estos trámites pueden resultar complicados o tediosos, desde Aun Más Vida siempre aconsejamos contactar con profesionales como nosotros que te asesorarán y te ayudarán a gestionar la renta vitalicia inmobiliaria.
Para llevar a cabo la formalización de un acuerdo de renta vitalicia, por lo menos deben existir dos partes implicadas, la deudora y la acreedora. Esto se debe a que el beneficiario de la renta puede ser el mismo contratante del servicio y puede definirse en favor de uno o varios beneficiarios hasta un máximo de cuatro partes en el acuerdo.
Como ya hemos comentado, el deudor está obligado a pagar una cuantía durante el periodo acordado. En caso de que los pagos no llegaran o se retrasasen, el preceptor de éstos solamente tendría derecho a reclamar judicialmente que se efectúen y se aseguren los pagos futuros. Por su parte, si la persona sobre la que se establece la renta ha fallecido antes de la fecha del otorgamiento o durante los siguientes veinte días, se anulará dicha pensión.
Principales características de un contrato de renta vitalicia
Llegados a este punto ya deberías entender, a rasgos generales, como funciona la renta vitalicia. Hemos mencionado las características generales, pero, si quieres conocer cómo funciona en profundidad, debes diferenciar los principales tipos que existen:
- Contrato clásico: Lo más habitual es que el beneficiario ceda la nuda propiedad de su inmueble a cambio de una renta mensual vitalicia, manteniendo el usufructo hasta su fallecimiento.
- Contrato temporal: Otra forma de hacerlo es manteniendo el usufructo toda la vida y efectuando el cobro de la renta por un plazo estipulado.
- Renta fuera del hogar: También se puede realizar un acuerdo en el que la persona mayor de 65 años renuncie al usufructo de la vivienda para incrementar la renta que percibe de modo que sea capaz de pagar un centro de mayores a su elección.
Además de esto, también hay que tener en cuenta que los tipos de renta vitalicia también se pueden clasificar atendiendo al momento en el que se empieza a cobrar la pensión. En este caso pueden ser en diferido, si se acuerda una fecha en la que el acreedor comenzará a recibir las mensualidades, o inmediata, si la persona mayor empieza a cobrar la renta en el momento que elija.
Entre las características más importantes de este tipo de acuerdo, no hay que olvidar que se trata de un contrato oneroso, consensual, bilateral y aleatorio. Estos dos últimos puntos se deben a que existen obligaciones para todas las partes y a que no se puede establecer la duración exacta del periodo de pago de la renta.
¿Cuáles son las partes del contrato?
Los principales protagonistas de un acuerdo de renta vitalicia son el deudor, el acreedor o rentista y el individuo cuya vida sirve como referencia para la duración del contrato. Según el Código Civil, la renta puede establecerse sobre la vida de quien da el capital, sobre la de una tercera persona o sobre la de varias.
El objeto del contrato se constituye por el capital sobre el que se establece la renta. El capital, por su parte, se constituye en bienes muebles o inmuebles y su dominio se transfiere más adelante con la carga de la pensión. Por último, la renta es la cuantía que el deudor transfiere en forma de pensión al acreedor. A continuación, te resumimos con mayor detalle las funciones de cada parte:
El acreedor
Su principal deber es transmitir al deudor el bien mueble o inmueble en cuestión (o en caso de que sean más de uno, los bienes), así como los derechos con la carga de pensión. A esta transmisión se le aplica la normativa de la compraventa.
En cuanto a su principal derecho, destaca el de percibir la renta en los plazos establecidos hasta su fallecimiento.
El deudor o pagador de la renta
Su principal obligación es realizar el pago de la renta según los términos acordados. Nunca se podrá reclamar la renta sin justificar la existencia de la persona sobre cuya vida se ha constituido dicha renta.
Lógicamente, su derecho pasa por recibir los bienes y derechos que le tiene que transmitir el rentista o acreedor (o el tercero sobre quien figura el contrato en su caso).
¿Cómo se formaliza el contrato de renta vitalicia?
A la hora de formalizar este tipo de acuerdos rige el principio de libertad de forma a los efectos de los artículos correspondientes del Código Civil y se perfecciona con el consentimiento o, para quienes entienden que se trata de un contrato real, con la transmisión de los derechos sobre los bienes del acreedor al deudor.
Uno de los primeros pasos es calcular el valor de la renta vitalicia y para ello hay que establecer primero cuál es el valor de la vivienda y estimar la esperanza de vida de la persona mayor.
Cabe destacar que una de las mayores ventajas de los contratos de renta vitalicia es su tratamiento fiscal. Si eres una persona mayor de 65 años, al vender la nuda propiedad de tu vivienda no sufrirás repercusiones en tu IRPF. No solo esto, sino que, si eres mayor de 70 años, se puede eximir hasta el 92% en la tributación de la renta mensual recibida.
¿Cuándo se extingue un contrato de renta vitalicia?
Al margen de las causas de extinción habituales de cualquier tipo de contrato, en el caso de la renta vitalicia lo más común es el fallecimiento del individuo cuya vida ha sido elegida para constituir el acuerdo. No importa si se trata del acreedor, el deudor o una tercera persona o varias.
No obstante, el Código Civil también contempla otras formas de extinción habituales en este tipo de contratos. Cuando todas las partes del acuerdo deciden deshacerlo por voluntad mutua también quedaría finiquitado, así como por condonación realizada de forma expresa por el acreedor, por compensación o por redención, realizando un pago único de todas las rentas periódicas.
En este último caso habría que realizar un cálculo de todos los importes y de la esperanza de vida de la persona que constituyó el contrato y sería realizable en virtud del principio de autonomía de la voluntad.
Para finalizar, nos gustaría recordar los puntos más importantes que hemos tratado a lo largo de este artículo. En un contrato de renta vitalicia una persona pasa a pagar a otra una prestación periódica que consiste en dinero o bienes hasta su fallecimiento. Se trata de un acuerdo aleatorio debido a la arbitrariedad de su duración, que viene determinada por la esperanza de vida del acreedor.
No hay que olvidar que el rentista puede ser una persona física o más de una, pero nunca jurídica o jurídicas. Si el deudor no cumple con sus deberes, el acreedor podrá exigir su cumplimiento y el aseguramiento de los futuros ingresos aferrándose a los artículos del Código Civil. Por último, la causa típica de extinción de la renta vitalicia es la muerte de la persona sobre cuya vida se constituyó.
Para saber más sobre este tema, puedes visitar nuestro post sobre qué es la renta vitalicia inmobiliaria.
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