Todo sobre la Renta Vitalicia Inmobiliaria

La etapa de la jubilación genera inquietud para una gran cantidad de personas, ya que temen que los ingresos que percibirán a través de su pensión serán considerablemente menores a aquellos que venían percibiendo a través de su trabajo. La disminución del valor de las pensiones públicas en los últimos años, el efecto en éstas de la pandemia, así como la falta de una cultura del ahorro, puede hacer que muchas personas mayores jubiladas empiecen a pasar apuros económicos en esta fase de su vida.

Es importante destacar que España es un país de propietarios. El 76,1% de los hogares españoles contaba con una vivienda en propiedad en el año 2018. Es una de las cifras más altas del mundo y destaca sobre los vecinos europeos.

Por eso, es habitual que en España las personas lleguen a la tercera edad con una casa en propiedad, pero percibiendo unos ingresos bajos debido a las pensiones. Para compensar estas circunstancias, existen productos financieros que pueden ayudar a que los mayores mantengan su nivel de vida gracias a su vivienda, sin que por ello tengan que dejar de residir en ella. Esto es una nueva y atractiva modalidad de inversión que está siendo tendencia en el mercado inmobiliario en España y que consiste simplemente en vender la nuda propiedad de la casa a un comprador o inversor interesado, manteniendo el derecho del usufructo, es decir, el derecho a usar, disfrutar y vivir en la propiedad para toda la vida.

La forma en la que se recibe el pago define la modalidad de venta de nuda propiedad, de manera que, si se quiere percibir una cantidad al mes a modo de pensión complementaria, estamos hablando de una renta vitalicia inmobiliaria (no confundir con renta universal o seguro de renta vitalicia).

En el artículo de hoy recogeremos todo lo que necesitas saber sobre esta modalidad que está ayudando a cientos de personas mayores a tener la jubilación que siempre habían deseado.

¿Qué es la Renta Vitalicia Inmobiliaria?

Vender la vivienda, pero sin abandonarla y recibir además una renta mensual de por vida La renta vitalicia inmobiliaria es una herramienta financiera que permite al propietario de una vivienda obtener una cantidad de dinero todos los meses sin dejar de vivir en ella. La transmisión del usufructo se produce al fallecimiento del propietario o propietarios o una vez pase un tiempo previamente acordado entre ambas partes, y solo entonces el pagador de la renta se hace con la plena propiedad del inmueble. A efectos prácticos se trata de una operación de compraventa de la propiedad, pero los vendedores se reservan el derecho usufructo de la vivienda. El comprador se compromete al pago de una renta mensual previamente acordada mientras viva el vendedor, adquiriendo de esta manera la casa con una modalidad de pago muy cómoda y atractiva. Además, el comprador de la vivienda pasa a ocuparse de alguno de los gastos relativos a la propiedad, como es el IBI, las derramas extraordinarias y el seguro de continente.

La cuota mensual

Para determinar la cuota mensual que recibirá el vendedor del inmueble, hay que tener en cuenta ciertos factores de vital importancia:

  1. El valor del inmueble, al igual que en cualquier otra compraventa de propiedades. Para esto es importante conocer la dirección exacta de la casa, la localidad, su tamaño y características, así como el estado en el que se encuentra. Por ende, Cuanto mayor sea el valor del bien que se va a vender, mayor será también la cuota que recibirá el vendedor.
  2. La edad de las personas que venden.Para el comprador no es lo mismo pagar una cuota vitalicia durante 10 años que hacerlo durante 20. Por eso, la edad de los vendedores es un factor tan determinante como el valor del inmueble para calcular la cuota; cuanto mayor sea el vendedor, mayor será la renta mensual que percibirá, y viceversa. Esto es una de las varias razones por las que, desde Mas Vida, recomendamos este tipo de operaciones a aquellas personas que sean mayores de 65 años.

A través de nuestra calculadora de rentas vitalicias se puede obtener una aproximación de cuánto dinero se puede percibir mensualmente tan solo seleccionando los factores de valor del inmueble y edad del propietario. Aunque es importante remarcar que a cuota a recibir es meramente orientativa y no implica una propuesta en firme.

El pago inicial

Existe la posibilidad de que los propietarios reciban un pago inicial por su vivienda, además de la renta vitalicia mensual. De esta forma, el vendedor se asegura una liquidez importante para hacer frente a diversos pagos desde el principio, y el comprador paga parte del capital acordado asegurándose así la titularidad de la vivienda y anticipando un porcentaje importante de dinero al inicio de la operación.

Cómo obtener una renta vitalicia por la vivienda

Una renta vitalicia inmobiliaria puede ser una opción muy interesante para los propietarios de una o varias viviendas que tengan dificultades para afrontar sus gastos diarios después de la jubilación o simplemente quieran disfrutar de mayores recursos durante esta etapa. Hoy en día pueden hacerse con un complemento económico a su pensión sin necesidad de abandonar su casa, además de despreocuparse de buena parte de los gastos que acarrea tener una vivienda en propiedad.

La fórmula de la renta inmobiliaria vitalicia suele ser empleada por sociedades de inversión y entidades patrimonialistas, para generar un stock de viviendas a medio plazo.

No obstante, también existen particulares que acuden a este producto para comprar una vivienda a un precio más económico y con un plan de pagos más asequible. Para ello, existen empresas especializadas en la venta de la nuda propiedad como Mas Vida que se dedican a poner en contacto a compradores y vendedores interesados en formalizar una transacción de renta vitalicia inmobiliaria.

Para solicitar una renta vitalicia inmobiliaria, son precisos dos requisitos:

Ser preferiblemente mayor de 65 años

Tener una vivienda en propiedad

El próximo paso sería ponerse en contacto con una empresa como Mas Vida, donde tomamos las riendas de todo el proceso: informamos del servicio, valoramos el inmueble, presentamos varias propuestas de renta vitalicia a los vendedores, buscamos al inversor adecuado, nos encargamos de gestionar todos los gastos de formalización de la escritura y siempre quedamos a disposición de nuestros clientes una vez formalizada la operación ante notario público.

Se trata de una operación que optimiza la renta del beneficiario, si bien no hay opción a rescates posteriores de la propiedad por parte de herederos. Esto permite a los beneficiarios obtener una la renta superior a las alternativas que el mercado ofrece.

En los casos de matrimonios, tanto el usufructo como la Renta Vitalicia Inmobiliaria serán siempre percibidos por ambos cónyuges.

Ventajas de la renta vitalicia

Como contraprestación por la transmisión de la nuda propiedad, el beneficiario percibirá una renta mensual, cantidad que variará en función de los parámetros comentados anteriormente. Además de mantener el derecho a seguir viviendo en su vivienda como siempre y durante toda la vida, el vendedor tiene las siguientes ventajas:

GASTOS DE FORMALIZACIÓN

Todos los gastos e impuestos que se generen en la compraventa (incluido el Impuesto Municipal de Plusvalía) serán satisfechos íntegramente por el comprador, de tal forma que la formalización de la operación será totalmente gratuita para el vendedor.

GASTOS DE LA PROPIEDAD

El usufructuario dejará de pagar para siempre los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles, las derramas de la Comunidad y el seguro de continente. Solo tendrá que asumir las cuotas ordinarias de la Comunidad, los recibos de los suministros (agua, luz, etc.) y la tasa municipal de basuras.

GARANTÍAS LEGALES

Cuenta con todas las garantías legales, ya que es una operación que se formaliza ante notario público y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Además, la Escritura de Compraventa incluye una Condición Resolutoria que representa la máxima garantía legal para un hipotético caso de impago de dos de las rentas, en base a la cual la Persona Mayor recupera la plena titularidad de la vivienda sin tener que devolver las rentas mensuales ya percibidas.

TITULARIDAD COMPARTIDA

La operación puede ser formalizada por 2 personas o cónyuges, siempre y cuando éstos dispongan de la titularidad de la vivienda.

ALQUILER Y VENTA DEL USUFRUCTO

El usufructuario tiene el derecho de alquilar la vivienda o vender el usufructo si lo estima conveniente.

Tratamiento fiscal en la renta vitalicia inmobiliaria

Hay dos conceptos fiscales que influyen a la hora de contratar una Renta Vitalicia Inmobiliaria:

1. Por el traspaso de la nuda propiedad de la vivienda

  • Incremento patrimonial o plusvalía IRPF. Quedan exentos de este incremento todas las personas que transmitan la plena o la nuda propiedad, siempre que sean mayores de 65 años y se trate de su vivienda habitual. En caso de no ser la vivienda habitual es frecuente que tampoco se tribute.
  • La plusvalía municipal. Este impuesto es asumido por el comprador.

2. Por la percepción de la renta 

Con el objetivo de evitar un doble gravamen, las rentas vitalicias inmobiliarias tienen una importante reducción a la hora de tributar, ya que es un capital que era propiedad del beneficiario y por el que ya tributó en su día.

Estas reducciones vienen determinadas por la edad del vendedor:

Edad en el momento de la contratación Renta exenta de impuestos Renta sujeta a tributación
A partir de 70 años 92% 8%
Entre 66 y 69 años 80% 20%
Entre 60 y 65 años 76% 24%
Entre 50 y 59 años 72% 28%
Entre 40 y 49 años 65% 35%
Menos de 40 años 60% 40%

La renta vitalicia en el Código Civil

La renta vitalicia queda ampliamente definida y respaldada en el Código Civil Español, más concretamente en el Capítulo IV:

CAPITULO IV – DE LA RENTA VITALICIA

  • Artículo 1802. El contrato aleatorio de renta vitalicia obliga al deudor a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas por un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere desde luego con la carga de la pensión.
  • Artículo 1803. Puede constituirse la renta sobre la vida del que da el capital, sobre la de un tercero o sobre la de varias personas. También puede constituirse a favor de aquella o aquellas personas sobre cuya vida se otorga, o a favor de otra u otras personas distintas.
  • Artículo 1804. Es nula la renta constituida sobre la vida de una persona muerta a la fecha del otorgamiento, o que en el mismo tiempo se halle padeciendo una enfermedad que llegue a causar su muerte dentro de los veinte días siguientes a aquella fecha.
  • Artículo 1805. La falta de pago de las pensiones vencidas no autoriza al perceptor de la renta vitalicia a exigir el reembolso del capital ni a volver a entrar en la posesión del predio enajenado; sólo tendrá derecho a reclamar judicialmente el pago de las rentas atrasadas y el aseguramiento de las futuras.
  • Artículo 1806. La renta correspondiente al año en que muere el que la disfruta, se pagará en proporción a los días que hubiese vivido; si debía satisfacerse por plazos anticipados, se pagará el importe total del plazo que durante su vida hubiese empezado a correr.
  • Artículo 1807. El que constituye a título gratuito una renta sobre sus bienes, puede disponer, al tiempo del otorgamiento, que no estará sujeta dicha renta a embargo por obligaciones del pensionista.
  • Artículo 1808. No puede reclamarse la renta sin justificar la existencia de la persona sobre cuya vida esté constituida

Caso práctico

Ramón, señor de 77 años, actualmente viudo, recibe una de las pensiones más bajas y tiene una vivienda en propiedad, en la que tiene su residencia habitual, y que ha recibido por herencia.

Recientemente ha formalizado un contrato en virtud del cual transmite la propiedad de dicha vivienda valorada en 300.000€ percibiendo a cambio una renta vitalicia mensual y el derecho vitalicio al uso de la vivienda.

Sin conocer más datos, nuestra calculadora estima una renta mensual de 1.680 €

Para calcular esta renta desde Mas Vida, tanto el valor de mercado como el de alquiler de la casa los obtenemos a través de valoraciones emitidas por sociedades de tasación independientes y homologadas por el Banco de España. Además, con los datos de la edad y género del propietario, consultamos la longevidad en las tablas emitidas anualmente por el Instituto Nacional de Estadística y la Dirección General de Seguros.

Conociendo estos datos, cuantificamos el alquiler al que tendría que hacer frente el usufructuario (hasta tu esperanza de vida) en el caso de que fueses inquilino, y finalmente lo descontamos del valor de mercado de la casa para determinar la cuantía que le corresponde.

Conclusiones

  • La renta vitalicia inmobiliaria ayuda a los pensionistas a conseguir más liquidez si cuentan con una vivienda en propiedad.
  • Los herederos pierden sus derechos sobre la vivienda.

Una Renta Vitalicia Inmobiliaria es una operación realizada ante notario, a través de la cual el propietario de la vivienda (normalmente una persona de edad avanzada) vende la nuda propiedad del inmueble a cambio de recibir una renta mensual vitalicia, manteniendo el usufructo de la misma, hasta el fallecimiento; mediante una Renta Vitalicia Inmobiliaria, podrás seguir viviendo en tu casa, recibiendo una renta mensual, y sin tener que hacerte cargo de los gastos propios de ser propietario, como son los gastos del seguro del continente, el IBI y las derramas extraordinarias.

A diferencia de una hipoteca inversa, a través de una renta vitalicia se puede obtener más ingresos, si bien es una operación que no se puede cancelar, y al fallecimiento los herederos no pueden recuperar la titularidad del inmueble.

Si tienes alguna duda, puedes ver nuestro FAQ sobre las rentas vitalicias o puedes ponerte en contacto con nosotros.

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