La esperanza de vida continúa en aumento: las mujeres que cumplan 65 años en 2023 vivirán de media hasta los 88 años y los hombres, hasta los 84. Pero a la buena noticia del aumento de la longevidad se suma la precariedad en que muchas de estas personas llegan a la jubilación: la pensión media en España es de menos de 1.300€ al mes.
Sin embargo, muchas de estas personas a menudo se encuentran buscando formas innovadoras de hacer líquido su patrimonio inmobiliario para complementar sus ingresos por pensiones de jubilación.
Una de las estrategias que ha ganado popularidad en los últimos años es la venta de la nuda propiedad, una fórmula que permite a los propietarios vender su casa conservando el derecho de residencia vitalicia en ella. Pero, ¿es posible aplicar esta fórmula a una segunda residencia?
En este artículo, exploraremos esta pregunta y examinaremos el tratamiento fiscal que se aplica a las operaciones de nuda propiedad en una segunda vivienda.
¿Qué es una operación de nuda propiedad?
La nuda propiedad es una modalidad de venta de bienes inmuebles en la que el propietario vende la propiedad, pero retiene el derecho de usufructo vitalicio. Esto significa que el vendedor puede seguir viviendo en su casa durante el resto de su vida, aunque no sea el propietario legal. Esta estrategia es especialmente atractiva para personas mayores que desean obtener liquidez de su propiedad sin perder su hogar.
El tratamiento fiscal de la nuda propiedad en la residencia habitual
En el caso de la residencia habitual, la nuda propiedad tiene un tratamiento fiscal muy favorable en España. Según la normativa vigente, cuando se realiza una operación de este tipo sobre la vivienda habitual y el vendedor tiene más de 65 años y lleva más de tres años en ese domicilio, no está sujeto al pago del incremento patrimonial en el IRPF.
Nuda propiedad en la 2ª Residencia: tratamiento fiscal
La nuda propiedad en una segunda residencia también es posible, pero su tratamiento fiscal difiere en varios aspectos clave de la operación sobre la vivienda habitual y no es tan favorable.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): cuando se vende la nuda propiedad de una segunda residencia, el vendedor debe declarar la operación en su declaración de IRPF.
La ganancia obtenida, o diferencia entre el precio por el que se adquirió en su día y el precio de venta, se considera una ganancia patrimonial y se grava a la tarifa general del IRPF, que varía según la cuantía del beneficio y la comunidad autónoma en la que resida el contribuyente y que estará entre el 19,5% y el 23,5%.
Al no tratarse de su vivienda habitual no podrá acogerse a la exención que establece el artículo 33.4.a) de la ley que regula el IRPF para mayores de 65 años, aunque sí podría beneficiarse de la reducción de aplicar los coeficientes de abatimiento si adquirió el inmueble antes del 31 de diciembre de 1994.
Si se contrata una renta vitalicia la ganancia patrimonial está exenta
También existen otras excepciones para evitar el pago de impuestos en las operaciones de nuda propiedad en la 2ª residencia para los mayores de 65 años: si usas ese dinero para contratar un seguro de renta vitalicia asegurada hasta un importe de 240.000€ por persona, la ganancia patrimonial queda totalmente exenta.
Esta renta vitalicia es un producto financiero por el que, tras una primera aportación, podrás percibir con la periodicidad que quieras una renta que complete tus ingresos. Esta renta se puede percibir de forma inmediata o al cabo de un tiempo estipulado y puede establecerse de forma temporal o vitalicia.
Eso sí, al transmitir la nuda propiedad de la segunda residencia estaremos obligados al pago de la plusvalía municipal. Este impuesto municipal se basa en el incremento del valor del terreno durante el tiempo que has sido titular de la propiedad. La tasa puede variar según la ubicación y el tiempo de tenencia de la propiedad.
Las operaciones de nuda propiedad una solución para disfrutar del patrimonio
En resumen, las operaciones de nuda propiedad son una estrategia efectiva para los mayores de 65 años que desean convertir su patrimonio inmobiliario en liquidez sin perder su derecho de residencia vitalicia.
Si bien estas operaciones son comunes en la vivienda habitual y ofrecen ventajas fiscales significativas, el tratamiento fiscal cambia cuando se trata de una segunda residencia. En este caso, es esencial considerar los impuestos a pagar, como el incremento patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal.
Antes de emprender una operación de nuda propiedad en una segunda residencia, es aconsejable consultar a un experto para conocer y comprender todas las implicaciones y tomar decisiones informadas sobre su patrimonio inmobiliario.
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