Sale & Leaseback, una fórmula para vender tu casa y seguir alquilado en ella de por vida

Las operaciones de “sale & leaseback” o venta con alquiler garantizado están experimentando un gran incremento en los últimos meses. Se trata de una fórmula por la que el propietario vende su casa y firma un contrato de alquiler, a un precio menor que el del mercado, y puede seguir viviendo en su hogar de por vida.

Vamos explicarlo con más detalle: es una operación mediante la cual el dueño de una vivienda vende la plena propiedad de la misma, pero sin dejar de hacer uso de esta, ya que en el momento de formalización de la compraventa ante notario se firma, de forma simultánea, un contrato de arrendamiento con el comprador por el plazo que determine el vendedor.

El contrato de arrendamiento, además, se inscribe en el registro de la propiedad, dotando así a los nuevos inquilinos de todas las garantías legales para que puedan permanecer en el inmueble durante el tiempo que se haya pactado.

De esta manera, el alquiler garantizado convierte las figuras de vendedor y comprador propias de cualquier compraventa en inquilino y arrendador, respectivamente.

¿Qué implicar formalizar una venta con alquiler garantizado?

Vender el 100% de la propiedad al comprador y, por ende, recibir el precio de la venta en el momento en que se formaliza la Escritura Pública ante notario. La compraventa efectuada del inmueble es una venta convencional, que suele llevarse a cabo con una rebaja respecto del precio de mercado.

El comprador de la vivienda se convertirá con efecto inmediato en su arrendador y el vendedor pasará a ser un inquilino de la propiedad, por lo que deberá abonar mensualmente una renta para el pago del alquiler.

Este importe viene determinado en base a las condiciones que tenga el mercado en el momento de la operación para una vivienda de características y ubicación similares a la que se vende.

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¿Existe algún requisito para hacer una operación de sale & leaseback?

No existe ningún requisito previo para poder formalizar una operación de “sale & lease back” o venta con alquiler garantizado; únicamente es necesario tener una vivienda en propiedad. Por tanto, no importa el valor que tenga el inmueble o la edad de los actuales titulares.

Es válido incluso si la vivienda tiene cargas hipotecarias, siempre y cuando éstas puedan ser canceladas con el importe que se reciba por la venta. De hecho, una de las razones para recurrir esta fórmula es cancelar una hipoteca que tenga unas cuotas muy altas para mejorar la liquidez.

¿Cuánto puedo obtener en una venta con alquiler garantizado?

Vamos a ver varios casos de ejemplos con una vivienda que tenga un precio de mercado de unos 250.000€.

 El importe recibido por la venta y el precio del alquiler dependerá de la edad de los propietarios. En estos ejemplos podemos ver lo que estos obtendrían por la venta, así como el alquiler que tendrían que pagar cada mes.

 

CASO 1: Valor vivienda 250.000€ y propietarios de entre 65-70 años

Propuesta: valor de venta 175.000€ y alquiler de 620€ al mes.

 

CASO 2: Valor vivienda 250.000€ y propietarios de entre 70-75 años

Propuesta: valor de venta 187.500€ y alquiler de 625€ al mes.

 

CASO 3: Valor vivienda 250.000€ y propietarios de entre 76-80 años

Propuesta: valor de venta 193.750€ y alquiler de 630€ al mes.

 

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Ventajas de esta fórmula: inyección de liquidez y reducción de gastos

Con el alquiler garantizado el vendedor puede disfrutar de su jubilación sin preocupaciones, ya que obtiene una inyección de liquidez con la que podrá tanto deshacerse de sus cargas financieras como realizar el desembolso que siempre había deseado.

Un propietario que esté haciendo frente a una hipoteca de 1.000€ al mes, por ejemplo, puede liquidarla con el pago que obtiene por la venta, disponer del dinero sobrante  y se queda pagando una renta inferior de alquiler que lo que tenía que afrontar de hipoteca.

Una vez formalizada la operación el vendedor solo tendrá que hacer frente al Impuesto Municipal de Plusvalía, ya que el resto de los gastos (notaría, Registro de la Propiedad, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) serán asumidos por el comprador.

La Venta con Alquiler Garantizado es una operación que cuenta con todas las garantías legales, ya que tanto el contrato de compraventa como el de arrendamiento se formalizan ante notario público y se inscriben en el Registro de la Propiedad.

El importe que se recibe por este tipo de operación es mayor que el que se recibe con la venta de la nuda propiedad. El inquilino dejará de asumir determinados gastos de mantenimiento de la propiedad, como son la cuota ordinaria de la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles, las derramas extraordinarias y el seguro de la vivienda.

Si la operación se realiza sobre un inmueble declarado como vivienda habitual, el vendedor está exento de pagar impuestos por el incremento del patrimonio en el IRPF.

La venta con alquiler garantizado o sale & leaseback puede hacerse en tres modalidades: con un alquiler vitalicio pactado hasta el fallecimiento del vendedor; con un plazo de alquiler limitado al finalizar el cual el arrendatario abandonará la propiedad; o una venta en la que el precio de venta se percibe en varios plazos, garantizando el pago con una escritura pública a través de una condición resolutoria.

Julián Franco Mena

Julián Franco Mena

Analista Financiero especialista en Inversiones

Julián Franco Mena es un analista financiero experto en inversiones inmobiliarias con más de 10 de experiencia.

Es socio fundador de Más Vida, y el responsable del equipo comercial y de la relación con inversores.

Anteriormente ha trabajado para el sector financiero y es un apasionado del sector inmobiliario.

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2 Comentarios

  1. Juan Manuel Garcia

    Querria preguntarles si la venta de nuda propiedad es unicamente para
    la vivienda habitual o sirve para una segunda vivienda.
    Un saludo.

    Responder
    • Mas Vida

      Buenos días Juan Manuel,
      La venta de nuda propiedad puede aplicarse tanto a la vivienda habitual como a la segunda vivienda.

      Si quiere más información o desea una valoración, no dude en ponerse en contacto con nosotros:
      Telefono: 910 413 840
      Email: info@aunmasvida.es

      Responder

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