Resumen del sector inmobiliario en 2020

Tras finalizar un año 2020 muy complicado a nivel económico y social hemos tenido la oportunidad de sentarnos con el gerente de Mas Vida, Julián Franco Mena, para hacer un repaso sobre el impacto del COVID-19 en el sector de la vivienda y más concretamente en el de la nuda propiedad y la renta vitalicia inmobiliaria, así como de la importancia que van a tener estos servicios tras la grave crisis sanitaria que hemos vivido.

 Damos la bienvenida y es un placer contar con Julián Franco, gerente de Mas Vida. A continuación, Julián contestará las preguntas más importantes en relación a este año tan marcado por la pandemia.

Diferencias venta normal y venta de nuda propiedad

Buenas tardes Julián. ¿Podrías comenzar explicándonos las diferencias entre una venta de inmueble normal y la venta de nuda propiedad?

¡Buenas tardes!

En esencia la venta normal de un inmueble y la venta de la nuda propiedad son totalmente diferentes, ya que las motivaciones de los vendedores en una y otra difieren considerablemente.

En una venta normal el vendedor (independientemente de la edad que tenga) abandona el inmueble una vez formalizada la operación ante notario y normalmente la venta viene motivada bien para irse a vivir a otro lado o bien para especular (vende a un precio alto y compra otro más barato para luego venderlo más caro…).

En la venta de la nuda propiedad, sin embargo, el objetivo del vendedor (en la mayoría de los casos es una Persona Mayor de 65 años) es obtener una inyección de dinero, pero sin por ello tener que dejar de vivir en su casa. Esto se debe en muchas ocasiones a que la Persona Mayor no tiene la suficiente liquidez mensual como para poder permitirse una calidad de vida digna y por ello recurre a esta solución. En otras ocasiones, sin embargo, simplemente quieren tener una mayor disposición de dinero para hacer viajes, ocio, etc.

La influencia del COVID en el sector inmobiliario

Viendo vuestra trayectoria tendréis un gran conocimiento del mercado inmobiliario en España. ¿Ha cambiado de alguna manera el sector este año?

El mercado inmobiliario se ha visto directamente influenciado por la pandemia, aunque si bien es cierto que el sector de la vivienda se ha visto menos perjudicado que otros sectores, como puede ser el de las oficinas y los locales comerciales.

En el sector de la vivienda, principalmente en las capitales de provincia, desde MAS VIDA no hemos notado una desaceleración en el número de transacciones, aunque lo que sí hemos notado es un aumento en los márgenes de negociación de precios. Es decir, si antes de la pandemia una vivienda se vendía por 100.000€ (“Asking Price”) y el precio de cierre final con el inversor era de 95.000€, ahora tras la pandemia el precio de cierre se ha reducido a 90.000€.

El COVID y la Nuda Propiedad

¿Cómo ha afectado el COVID-19 en la demanda/solicitud de servicios relacionados con la Nuda Propiedad?

Tras el estallido del COVID-19 hemos visto un aumento en la demanda de estos servicios por motivos que antes no eran tan usuales.

Las principales razones por las que una Persona Mayor se ponía en contacto con nosotros antes de la situación actual era debido a 2 motivos fundamentalmente:

  1. Existe una necesidad económica (por diversos motivos) de la persona mayor y ésta recurre a la nuda propiedad / renta vitalicia inmobiliaria como solución.
  2. La persona mayor no tiene ninguna necesidad económica pero simplemente quiere vivir de una forma más cómoda y decide aumentar su fuente de ingresos.

Sin embargo, han surgido otras motivaciones por las que acudir a estos servicios como ha sido por ejemplo ayudar a los hijos que se han quedado sin empleo y que tienen que seguir pagando hipotecas, colegios, etc. Se ha visto en muchos casos una muestra de solidaridad impresionante de las personas mayores hacia sus propios hijos y familiares.

El futuro de la Nuda Propiedad y la Renta Vitalicia

¿Crees que los servicios de la nuda propiedad y renta vitalicia inmobiliaria se van a ver afectados en un futuro por este cambio económico-social que ha habido?

Estoy seguro de que sí y de hecho ya lo estamos viendo. Antes eran menos las personas que acudían a su propia vivienda para obtener unos ingresos adicionales por los motivos que fueren. Esto se debía, con carácter general, a que culturalmente en nuestro país siempre habíamos tenido la “tradición” de dejar en herencia a nuestros descendientes los bienes inmuebles adquiridos. Y si para ello las personas mayores tenían que vivir más ajustadas en gastos, pues lo hacían.

Además de que éstas eran ayudadas económicamente por sus propios descendientes si lo necesitaban. En otras ocasiones para las “Personas Mayores “desprenderse de sus bienes en vida era como una especie de pérdida de status social… preguntas como “¿Y qué van a pensar mis vecinos de mí cuando se enteren de que ya no soy propietario?” eran muy habituales.

Esta cultura lógicamente sigue presente en nuestro país y seguirá durante mucho tiempo, pero sí que estamos apreciando que ésta se está viendo inevitablemente modificada por situaciones que están fuera de nuestro alcance como ha sido la pandemia y que obliga a las Personas Mayores a obtener recursos de donde sea. Muchas Personas Mayores se ven en una situación en la que no les queda otra que encontrar soluciones para poder vivir de una forma digna y el sistema público de pensiones públicas llega a donde llega…

Por qué apostar por la Nuda Propiedad en estos tiempos

¿Cuáles dirías que son las mayores razones para apostar por la venta de nuda propiedad o la renta vitalicia inmobiliaria?

Como he comentado anteriormente, la nuda propiedad está dirigido a un nicho de la población con unas motivaciones muy concretas: Personas Mayores que por diferentes circunstancias quieran ver incrementada su fuente de ingresos durante la jubilación y que quieran seguir disfrutando de sus viviendas para siempre.

Además, la venta de la nuda propiedad trae consigo las siguientes ventajas:

  • Es una transacción que cuenta con todas las garantías legales, ya que se formaliza ante notario público y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
  • La operación puede ser formalizada por 2 personas o cónyuges.
  • La Persona Mayor no tendrá que hacer frente a ningún gasto de formalización como es la Notaria, el Registro de la Propiedad y la Gestoría.
  • Además, una vez formalizada la operación, la Persona Mayor dejará de pagar para siempre los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles, las derramas de la Comunidad y el seguro de continente. Solo tendrá que seguir asumiendo las cuotas ordinarias de la Comunidad, los recibos de los suministros (agua, luz, etc.) y la tasa municipal de basuras.

Ejemplo de operación de Nuda Propiedad en 2020

¿Nos puedes contar brevemente el caso más reciente que hayáis tenido de venta de la nuda propiedad? ¿La Persona Mayor lo solicito por algún motivo en concreto? ¿Cómo le ayudasteis?

La última operación que hemos cerrado ha sido en Segovia y los propietarios son un matrimonio que supera los 80 años. Uno de sus hijos se puso en contacto con nosotros hace un mes aproximadamente para buscar una solución a través de su vivienda. Éstos disponen de una pensión muy limitada, ya que el único que ha cotizado ha sido el padre y su pensión no es suficiente para afrontar los gastos mensuales que tienen (comida, médicos, asistencia parcial en el domicilio, etc…).

Esto “obligaba” a sus hijos a tener que aportar mensualmente una cantidad de dinero para poder ayudarles, pero la situación por último ha sido insostenible para ellos, ya que tienen que hacer frente también a otros compromisos mensuales (hipotecas, universidades de sus hijos, etc.)

Es por ello por lo que les ofrecimos la opción de la nuda propiedad, ya que de esta forma podían obtener una inyección de dinero en el momento de formalizar la operación ante notario, sin por ello tener que abandonar su casa.

Gracias a este servicio hemos podido ayudar a toda la familia, tanto a padres como a hijos.

Inversores. ¿Se han visto afectados?

En una operación de compraventa de la nuda propiedad siempre se implican dos partes: ¿Cómo es el perfil del inversor? ¿Se ha visto afectado por los miedos que genera el impacto económico del virus?

El comprador puede bien ser un inversor institucional, una empresa o una persona física. Éste siempre tiene el siguiente propósito: realizar inversiones en el mercado inmobiliario, comprando propiedades por debajo de su valor de mercado y con un periodo de inversión a medio-largo plazo.

El impacto económico del virus ha afectado de manera muy diferente dependiendo del inversor; existen inversores que directamente han dejado de comprar desde el estallido de la pandemia y hay otros que han intensificado su volumen de inversión.

Conclusión 

¿Qué les dirías a todas aquellas Personas Mayores y aquellos familiares de éstos que puedan estar leyendo este artículo en este momento?

Si en algún momento se ven en una situación de vulnerabilidad económica y no tienen muchas opciones para aumentar su fuente de ingresos durante la jubilación, que sepan que a través de sus propias viviendas pueden aumentar su poder adquisitivo sin que por ello cambien sus vidas.

Y a todos aquellos que no tengan una necesidad económica pero que siempre tuvieron la idea de tener una jubilación de ensueño (viajar, conocer nuevas culturas, etc.), que sepan que existen diferentes fórmulas para rentabilizar el patrimonio en vida a través de la nuda propiedad y la renta vitalicia inmobiliaria.

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