Soluciones Financieras para Personas Mayores a través de su patrimonio

Hoy en día, de todos es sabido que España cuenta con una población cada vez más envejecida, con un futuro cuanto menos incierto de las pensiones y con aproximadamente un 84% de la población general como propietaria de una vivienda habitual. Estas circunstancias hacen que muchos de nuestros mayores tengan ciertos problemas a la hora de disfrutar de su jubilación, por lo que es normal plantearse la búsqueda de soluciones financieras que ofrezcan un complemento a la pensión.

Desde Mas Vida, os queremos mostrar las diferentes opciones que tienen las personas mayores para conseguir un capital extra a través de sus casas, para así poder hacer frente a posibles pagos que tenga pendientes o simplemente con el objetivo de tener un mayor colchón económico del que poder disfrutar.

Éstas las podemos clasificar en 2 grandes grupos, las que suponen una transmisión de la propiedad y las que no.

Modalidades que suponen una transmisión de la propiedad

  • Nuda Propiedad
  • Renta Vitalicia Inmobiliaria
  • Venta con Alquiler Garantizado (Sale & Leaseback)

Modalidades que NO suponen una transmisión de la propiedad

  • Hipoteca Inversa

Dentro de las modalidades que suponen una transmisión de la propiedad, vamos a hablar principalmente de tres opciones: la venta de la nuda propiedad, la renta vitalicia inmobiliaria y la venta con alquiler garantizado.

Aunque parezcan similares, cada una tiene sus características y es clave entenderlas y comprenderlas para que, llegado el momento, se escoja aquella opción que mejor atienda a las necesidades particulares de cada persona.

Venta de la nuda propiedad

Vender la titularidad del inmueble a cambio de un pago único

La venta de nuda propiedad se trata de una operación realizada ante notario, a través de la cual la persona mayor vende el derecho de nuda propiedad de la vivienda a cambio de un pago único inicial o un pago aplazado en el tiempo. Esto implica que la persona mayor deja de ser propietaria de la misma, pero sigue manteniendo el usufructo.

Dos modalidades de usufructo:

  1. Venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio: Con esta modalidad, la persona mayor recibe una única cantidad económica reservándose el uso y disfrute de su casa durante toda la vida.
  2. Venta de la nuda propiedad con usufructo temporal: Con esta opción, el beneficiario se reserva el usufructo de la vivienda durante un plazo de tiempo determinado y previamente acordado con el comprador.

Precio de compra

Depende de la edad de los propietarios. A mayor edad, mayor será el importe total a percibir. El precio final de la nuda propiedad está condicionado por factores tales como la tasación de la vivienda, la comparativa de los valores de mercado de las viviendas que se encuentran en la zona, estimaciones de la posible revalorización de la zona en el futuro, una revisión de la situación legal de la finca, el cálculo de los costes ordinarios y extraordinarios del inmueble, el Impuesto de Bienes Inmuebles, etc.

Condiciones de uso

El propietario vende la titularidad de la casa, aunque siempre dispondrá del usufructo vitalicio del inmueble. La operación puede ser formalizada por 2 personas o cónyuges, siempre y cuando éstos dispongan de la titularidad de la vivienda.

El usufructuario tiene el derecho de alquilar la vivienda o vender el usufructo si lo estima conveniente.

El comprador solo tomará posesión real de la casa cuando haya finalizado el usufructo.

Los herederos pierden cualquier derecho sobre la propiedad sujeta a la nuda propiedad.

Garantías

La operación se realiza mediante escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Ventajas fiscales (para mayores de 64 años y vivienda habitual)

Los mayores de 64 años NO tienen que pagar el incremento del patrimonio (IRPF), una de las ventajas por las que este tipo de operaciones es mucho más atractiva para este rango de edad.

Gastos de formalización

  • Impuestos:Impuesto Municipal de Plusvalía (un impuesto local cuyo importe depende del número de años que hayan transcurrido desde la adquisición de la vivienda y del valor catastral del suelo).
  • Honorarios de la empresa

Gastos compartidos de mantenimiento

El vendedor se hará cargo de la cuota ordinaria de comunidad, los suministros, la tasa de residuos urbanos y el seguro del contenido, mientras que  el comprador-inversor es quien paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las derramas extraordinarias y el seguro del continente.

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Renta vitalicia inmobiliaria

Complementa la pensión con una renta adicional cada mes

Con una renta vitalicia inmobiliaria la persona mayor recibe una pensión mensual a cambio de vender la nuda propiedad de su vivienda, por lo que también mantiene el derecho de uso y disfrute de la misma. Es una operación que no se puede cancelar y, al fallecimiento del titular, los herederos no podrán tomar posesión del inmueble. Puede contratarse a cualquier edad, aunque las mejores ofertas están dirigidas a los mayores de 70 años.

Tres modalidades

  1. Renta temporal clásica: En esta modalidad, la Persona Mayor mantiene el usufructo de la vivienda de por vida, sin embargo, el cobro de las rentas mensuales se efectuará en un plazo de tiempo previamente determinado.
  2. Renta vitalicia clásica: Se recibe una renta mensual vitalicia a cambio de la venta de la nuda propiedad de la vivienda, reservándose a su vez el derecho de usufructo de esta durante toda su vida. Esta es la modalidad más común.
  3. Renta vitalicia fuera del hogar: La Persona Mayor renuncia al derecho de uso de la vivienda, pero a cambio recibe un pago mensual mayor al de la renta vitalicia clásica. Esta modalidad está dirigida a aquellas personas que deseen abandonar la vivienda para trasladarse a una residencia, por ejemplo.

Precio de compra

Depende de la edad de los propietarios. A mayor edad, mayor será el importe total a percibir. El valor de la renta está condicionado por factores tales como la tasación de la vivienda, la comparativa de los valores de mercado de las viviendas que se encuentran en la zona, estimaciones de la posible revalorización de la zona en el futuro, una revisión de la situación legal de la finca, el cálculo de los costes ordinarios y extraordinarios del inmueble, el Impuesto de Bienes Inmuebles, etc.

Condiciones de uso

El propietario vende la titularidad de la casa, aunque siempre dispondrá del usufructo vitalicio del inmueble. La operación puede ser formalizada por 2 personas o cónyuges, siempre y cuando éstos dispongan de la titularidad de la vivienda.

El usufructuario tiene el derecho de alquilar la vivienda o vender el usufructo si lo estima conveniente.

El comprador solo tomará posesión real de la casa cuando haya finalizado el usufructo.

Los herederos pierden cualquier derecho sobre la propiedad sujeta a la nuda propiedad.

Garantías

La operación se realiza mediante escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Además, la Escritura de Compraventa incluye una Condición Resolutoria que representa la máxima garantía legal para un hipotético caso de impago de dos de las rentas, en base a la cual la Persona Mayor recupera la plena titularidad de la vivienda sin tener que devolver las rentas mensuales ya percibidas.

Ventajas fiscales (para mayores de 64 años y vivienda habitual)

Las personas mayores de 70 años disfrutan de un excelente tratamiento fiscal, ya que tienen una exención del 92% sobre la cuantía que reciben en concepto de rentas a la hora de hacer la declaración del IRPF.

Gastos de formalización

NINGUNO. Todos los gastos e impuestos que se generen en la compraventa (incluido el Impuesto Municipal de Plusvalía) serán satisfechos íntegramente por el comprador, de tal forma que la formalización de la operación será totalmente gratuita para el vendedor.

Gastos compartidos de mantenimiento

El vendedor se hará cargo de la cuota ordinaria de comunidad, los suministros, la tasa de residuos urbanos y el seguro del contenido, mientras que el comprador-inversor quien pague el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las derramas extraordinarias y el seguro del continente.

Venta con Alquiler Garantizado (Sale & Lease Back)

Vender la plena propiedad y permaneces en el inmueble como inquilino

La venta con alquiler garantizado es un servicio mediante el cual el propietario de una vivienda vende el pleno dominio de la misma, pero sin dejar de hacer uso de ésta, ya que en el momento de formalización de la compraventa ante notario se firma, de forma simultánea, un contrato de arrendamiento con el comprador por el plazo que determine el vendedor. El contrato de arrendamiento, además, se inscribe en el registro de la propiedad, dotando así a los nuevos inquilinos de todas las garantías legales para que puedan permanecer en el inmueble durante el tiempo que se haya pactado.

De esta manera, el alquiler garantizado convierte las figuras de vendedor y comprador propias de cualquier compraventa en inquilino y arrendador, respectivamente.

Tres modalidades:

  1. Venta con alquiler vitalicio: Este tipo de venta con alquiler garantizado se caracteriza por la venta de la vivienda en cuestión recibiendo la totalidad del precio pactado y a la vez garantiza el alquiler vitalicio hasta el fallecimiento al vendedor del inmueble.
  2. Venta con alquiler a tiempo pactado: se realiza la venta de la vivienda y el vendedor cobra la totalidad del precio convenido. Al mismo tiempo se concreta y formaliza un contrato de arrendamiento por un plazo determinado, transcurrido dicho plazo se dejará de utilizar la vivienda. Este tipo de venta suele darse cuando se tiene previsto cambiar de domicilio o cuando es una segunda residencia que no es de uso habitual.
  3. Venta con precio aplazado y alquiler vitalicio o a tiempo pactado: consiste en una mezcla de los dos tipos de venta anteriores. Consiste en que el precio de venta no se recibe en su totalidad a la firma ante notario, sino que se va recibiendo durante varios plazos y durante un periodo de tiempo determinado. Este periodo de tiempo será pactado por ambas partes antes de formalizar la venta del inmueble.

Precio de compra

El importe que se recibe por este servicio es mayor al que se recibe con la venta de la nuda propiedad. El precio de compra oscila entre un 70 y un 75 por ciento del valor de la vivienda (en algunos casos incluso el 80% y 85% del valor), siendo éste determinado por factores tales como la tasación de la vivienda, la comparativa de los valores de mercado de las viviendas que se encuentran en la zona, estimaciones de la posible revalorización de la zona en el futuro, una revisión de la situación legal de la finca, el cálculo de los costes ordinarios y extraordinarios del inmueble, el Impuesto de Bienes Inmuebles, etc.

Precio del alquiler

La renta mensual que se tiene que abonar se fija después de que expertos analistas realicen diferentes estudios sobre los alquileres que existen en el mercado sobre viviendas parecidas a la que se ofrece.

Intervienen muchos factores, desde la ubicación del inmueble, la superficie, la antigüedad el mismo, el estado, las posibles reformas hechas en él, etc.

Condiciones de uso

Se vende el 100% de la propiedad al comprador, por lo que se recibe el precio de la venta en el momento en que se formaliza la Escritura Pública ante notario. La compraventa efectuada del inmueble es una venta convencional, que suele llevarse a cabo con una rebaja respecto del precio de mercado.

El comprador de la vivienda se convertirá con efecto inmediato en su arrendador, y el vendedor pasará a ser un inquilino de la propiedad, por lo que deberá abonar mensualmente una renta para el pago del alquiler. Este importe viene determinado en base a las condiciones que tenga el mercado en el momento de la operación para una vivienda de características y ubicación similares a la que se vende.

No existe ningún requisito previo para poder formalizar una venta con alquiler garantizado, más que tener una vivienda en propiedad. Por tanto, no importa el valor que tenga la propiedad o la edad de los actuales titulares. Es válido incluso si la vivienda tiene cargas hipotecarias, siempre y cuando éstas puedan ser canceladas con el importe que se reciba por la venta.

El comprador solo tomará posesión real de la casa cuando haya finalizado el tiempo estipulado del alquiler.

Los herederos pierden cualquier derecho sobre la propiedad una vez se extinga el contrato de alquiler.

Garantías

La operación se realiza mediante escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Ventajas fiscales (para mayores de 64 años y vivienda habitual)

Si la operación se realiza sobre un inmueble declarado como vivienda habitual, el vendedor está exento de pagar impuestos por el incremento del patrimonio en el IRPF.

Gastos de formalización

  • Impuestos: Impuesto Municipal de Plusvalía
  • Honorarios de la compañía

Gastos compartidos de mantenimiento

El vendedor se hará cargo de la cuota ordinaria de comunidad (en ocasiones será el comprador), los suministros, la tasa de residuos urbanos y el seguro del contenido, mientras que el comprador-inversor quien pague el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las derramas extraordinarias y el seguro del continente

Cálculo del valor de la nuda propiedad

En Mas Vida consideramos los siguientes factores para determinar el importe que corresponde al usufructuario por la venta de la nuda propiedad:

  • Valor de mercado de la casa
  • Valor del alquiler de la casa
  • Género y edad del vendedor

Conociendo estos datos, cuantificamos el alquiler al que tendría que hacer frente el usufructuario (hasta su esperanza de vida) en el caso de que fuese inquilino, y finalmente lo descontamos del valor de mercado de la casa para determinar la cuantía que le corresponde.

Valor fiscal de la Nuda Propiedad

Valor de pleno dominio = Valor de nuda propiedad + valor del usufructo

La legislación fiscal estatal establece las siguientes normas:

  • Usufructo Temporal: 2% del valor total por cada año, sin exceder el 70%.
  • Usufructo Vitalicio: 89 – edad de usufructuario = % a aplicar, con un máximo de 70% y mínimo de 10%.

Una vez obtenido el valor del usufructo, el valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total del inmueble.

Impuesto Municipal de Plusvalía

El impuesto de la plusvalía municipal es cobrado por cada uno de los ayuntamientos del territorio español. Esta tasa o impuesto no grava el precio obtenido con la venta de la vivienda, sino el valor del suelo.

Cálculo:

Coeficiente de actualización del valor catastral del inmueble

X Años transcurridos desde que se adquirió la propiedad (máx. 20 años)

X Valor catastral del suelo

X Tipo impositivo de la localidad

X % de Nuda Propiedad (calculado en el apartado anterior; Valor fiscal de la Nuda Propiedad)

= Impuesto Municipal de Plusvalía

Hipoteca inversa

Recibir un préstamo hipotecario a cambio de la garantía vivienda, mientras se vive en ella

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario, dirigido a personas mayores de 65 años que sean propietarios de una vivienda.

Al contrario que en la hipoteca convencional, en este caso es el titular quien recibe del banco una cantidad a cambio de la garantía de la vivienda (normalmente en forma de pago único, renta mensual o una combinación entre ambas). La ventaja es que puede seguir utilizándola hasta su fallecimiento y en ningún momento pierde la propiedad sobre la misma.

Este producto financiero está regulado por la Ley 41/2007. Además de los mayores de 65 años, pueden contratarla las personas dependientes y aquellas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%.

Modalidades Hipoteca Inversa

El préstamo se puede recibir como:

  1. Importe único al inicio
  2. En forma de mensualidades vitalicias
  3. Combinación de capital inicial más mensualidades vitalicias.

 Precio de compra

La cantidad a percibir en una hipoteca inversa vitalicia dependerá principalmente de:

  • El valor resultante de la tasación de la casa, piso, …
  • La edad del solicitante, de manera que según avanza la edad del subscriptor aumentará la renta mensual que se percibirá por la operación, ya que la entidad estima que tendrá que abonar dinero durante menos tiempo.
  • El género. Las mujeres tienen una mayor esperanza de vida y generalmente, por lo tanto, tienen una cuota menor.
  • El tipo de interés aplicado por la entidad bancaria.
  • El tipo de vivienda a hipotecar.

Condiciones de uso

Los titulares deberán tener una edad mayor o igual a 65 años o estar afectadas por cualquier situación de dependencia o discapacidad.

La entidad sólo podrá exigir la deuda y ejecutar la hipoteca cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.

La vivienda debe haberse tasado y debe estar asegurada contra daños de acuerdo con la normativa vigente.

El usuario podrá contratar la hipoteca inversa para liquidar una hipoteca que tenga en vigor.

El deudor tiene que disponer del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.

El titular del crédito conserva la propiedad y el uso de la vivienda hipotecada.

Con la hipoteca inversa, los herederos no pierden sus derechos sobre la vivienda objeto del préstamo. 

Pagan los herederos: cuando el titular del crédito fallece, son los herederos quienes se hacen cargo de la deuda (préstamo e intereses); una deuda que, lógicamente, se va haciendo mayor con el paso de los años. Los herederos tienen un plazo de 12 meses para liquidar la deuda. Si no existen herederos, o estos no quieren o no pueden saldar la deuda, la entidad financiera ejecuta la casa.

Ventajas fiscales

Las cantidades recibidas de la hipoteca inversa no se consideran renta a efectos de IRPF porque son disposiciones de un crédito, lo que hace que estén exentas de impuestos. Las cantidades recibidas y que estén sujetas a un seguro de rentas vitalicias si están sujetas a tributación con ventajas fiscales importantes.

Gastos de formalización

El usuario únicamente tendrá que asumir los gastos de la tasación oficial con carácter previo a la concesión de la hipoteca inversa. El resto de gastos asociados serán incluidos en el importe del propio préstamo (comisión de apertura, notaría, registro de la propiedad, etc.).

Conclusiones y contacto

Como has visto, existen diferentes productos para encontrar tu complemento económico adicional para la jubilación, cada uno con sus ventajas y peculiaridades.

Desde Mas Vida queremos ofrecerte siempre el servicio que mejor se ajuste a tus necesidades. No dudes en escribirnos a info@aunmasvida.es o llamarnos al 910 413 840. También puedes dejar algún comentario con cualquier duda que tengas.

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