Cómo obtener dinero por tu vivienda para complementar la jubilación
¿Qué es la hipoteca inversa? ¿Cómo funciona? ¿Qué requisitos hay que cumplir para contratar una? ¿Qué garantías tiene?
Desde Mas Vida repasamos a través de este artículo algunas claves sobre la hipoteca inversa, un producto que está convirtiéndose en una solución financiera para quienes quieren complementar sus ingresos de jubilación sin perder la titularidad de su vivienda.
Qué es la hipoteca inversa
La hipoteca inversa es una modalidad de préstamo hipotecario sobre vivienda utilizado para convertir una parte del valor de su vivienda en una renta mensual que puede ser de carácter vitalicio. Está pensado para Personas Mayores de 65 años, con una vivienda en propiedad, con la que pueden obtener ingresos sin perder su propiedad.
Al revés que en un préstamo tradicional, la Hipoteca Inversa le garantiza al propietario el pago de una renta mensual hasta un plazo fijado, sin tener que pagar ninguna cuota. También se puede percibir una cantidad mayor al inicio y unas rentas mensuales adicionales.
La hipoteca inversa se basa en disponer de un crédito con garantía hipotecaria, que tiene la ventaja de que la Persona Mayor no tiene que reembolsar en vida las cantidades recibidas ni los intereses si así lo desea, como ocurre en una hipoteca estándar. De esta forma, el reembolso de la deuda queda aplazado al fallecimiento del contratante.
Tipos de Hipoteca Inversa
Hipoteca Inversa Vitalicia
Con esta modalidad, los suscriptores reciben una cuantía de forma mensual mientras vivan. Además, el préstamo hipotecario se complementa con un seguro de rentas vitalicias que entra en funcionamiento en caso de que la Persona Mayor sobreviva al plazo de concesión del crédito. Es decir, se garantiza que el cobro de la cantidad mensual fijada se percibirá viva lo que viva la Persona Mayor. Además, podrá solicitar un anticipo de capital o disposición inicial si así lo desea.
Hipoteca Inversa Temporal
En este caso los suscriptores también reciben una cuantía de forma mensual, pero solo durante un plazo determinado de tiempo. La duración de dicho plazo depende de la cuantía recibida, de la edad del cliente y del valor de la vivienda.
Hipoteca Inversa de Pago Único
En esta modalidad se percibe la cantidad total del crédito en una única disposición.
Cómo funciona la hipoteca inversa
El funcionamiento de la hipoteca inversa tiene varias consideraciones importantes:
- Permite al usuario seguir viviendo en la casa durante toda su vida, así como alquilarla si este lo desea.
- No se pierde la propiedad de la vivienda, ya que se utiliza como garantía del préstamo.
- El suscriptor puede cancelar de forma anticipada la hipoteca inversa y de forma unilateral.
- La firma de la hipoteca inversa está exenta del pago de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no está sujeta a tributación en el IRPF.
- La persona mayor no tiene por qué saldar la deuda en vida si así lo desea, siendo sus herederos los responsables de pagar el importe total prestado más los intereses correspondientes una vez acaecido el fallecimiento del usuario (más información en nuestro post sobre qué ocurre con los herederos al contratar una hipoteca inversa).
Ejemplo: “Por una casa de 600.000€ se pueden conseguir aproximadamente 200.000€. Independientemente de cómo se perciba el dinero, los herederos recibirán la casa y la deuda de 200.000€ más los intereses”.
Para desembolsar esta cantidad, los herederos pueden vender la propiedad para quedarse con el dinero sobrante tras pagar la deuda, pedir una nueva hipoteca para pagar, o bien renunciar a la herencia y que el banco ejecute la hipoteca y se quede con la casa. Además, el heredero no responde con su patrimonio de la hipoteca inversa contratada por el progenitor, algo que sí sucede con otras deudas heredadas.
Cuánto dinero puedo obtener a través de una hipoteca inversa
La persona mayor que esté interesada en contratar una hipoteca inversa debe saber que recibirá un importe que suele estar entre el 25% y el 45% del valor de tasación de la vivienda (dependiendo de variables como por ejemplo su edad, si es un solo propietario o dos…) y que tiene diferentes modalidades de cobro, que se corresponden con los tipos de hipoteca inversa que ya hemos visto: hipoteca inversa vitalicia, hipoteca inversa temporal e hipoteca inversa de pago único.
Quiénes intervienen en el proceso
En el proceso deben intervenir un prestamista (banco, aseguradora u otra entidad de crédito), un asesor independiente (en este caso Mas Vida) y el cliente.
Además, para poder conceder la hipoteca, se debe de realizar previamente una tasación de la vivienda por una entidad oficial y homologada por el Banco de España.
La hipoteca inversa es un producto que cuenta con todas las garantías legales
La hipoteca inversa es un producto financiero regulado bajo el amparo de la legislación. El preámbulo VIII de la Ley 41/2007 lo define como una alternativa financiera que tiene un componente social, ya que da la posibilidad a los jubilados de conseguir liquidez utilizando para ello su vivienda habitual.
“Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de los países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. […] No cabe duda de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar”.
La Hipoteca Inversa, como cualquier otro crédito, queda formalizada ante Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad.
Qué tipo de personas piden una hipoteca inversa
Una hipoteca inversa la puede pedir cualquier persona mayor de 65 años con una vivienda en propiedad. La razón de solicitar este producto es complementar los ingresos de la pensión con una parte del patrimonio inmobiliario, pero dejar una parte del mismo para los herederos. Rosa nos cuenta en este video su experiencia.
Qué condiciones hay que cumplir para pedir una hipoteca inversa
- Ser mayor de 65 años y propietario de la vivienda (también es posible si se tiene un grado de discapacidad mínimo del 33% o situación de dependencia)
- No ser más de dos solicitantes
- Que el inmueble no tenga hipotecas ni otras cargas
- Que tenga un valor de mercado superior a 150.000€
- La vivienda debe estar tasada y asegurada contra daños
- Debe tratarse de la residencia habitual
- Es necesario recibir un servicio de asesoramiento independiente antes de la contratación
- Es recomendable involucrar e informar a los herederos de la operación, ya que serán ellos quienes deberán cancelar la deuda
- La cancelación por parte de los herederos no está sujeta a compensación por cancelación anticipada
- El banco o aseguradora solo podrá recobrar la deuda hasta donde lleguen los bienes de la herencia, sin afectar el resto del patrimonio del heredero
Ventajas de la hipoteca inversa
- Se mantiene siempre la titularidad de la vivienda.
- La hipoteca inversa cuenta con la garantía y respaldo de las principales entidades bancarias de Europa.
- Posibilidad de solicitar una cantidad inicial y así poder cubrir algún gasto pendiente de pago, tener un capital para posibles imprevistos en el futuro, ayudar a un familiar, o simplemente, disfrutar de la jubilación
- Se puede cancelar la hipoteca en cualquier momento, por ejemplo, si la Persona Mayor decide vender su casa. La deuda que se genera es la suma de los gastos de constitución de la hipoteca, las cantidades recibidas y los intereses que el Banco cobra por los mismos.
- El Banco solo puede exigir la cancelación de la deuda una vez transcurridos 12 meses desde el fallecimiento del titular, por lo que serán los herederos, si así lo desean y aceptan la herencia, los que tendrán que pagar la deuda, a través de alguna de las siguientes opciones:
- Vender la propiedad para con el dinero obtenido cancelar la deuda y disponer los herederos del excedente. La Hipoteca Inversa está ideada para que los herederos cuenten con un margen
- Cancelar directamente la deuda si cuentan con disponibilidad económica para ello
- Que los herederos constituyan una nueva hipoteca por el montante de la deuda acumulada, que irán amortizando mensualmente, ya que se trataría de una hipoteca
- Puedes alquilar tu casa, ganando otro complemento adicional a los ingresos que proporciona la Hipoteca Inversa.
- Excelentes beneficios fiscales, ya que las hipotecas inversas están exentas de tributación, es decir, no tendrá que pagar nada en su declaración de renta, por las cantidades que reciba a través de la Hipoteca Inversa.
¿Cuál es el tratamiento fiscal de la hipoteca inversa?
Otra ventaja muy interesante de la hipoteca inversa es su tratamiento fiscal: las disposiciones mensuales recibidas a través de la Hipoteca Inversa, si están constituidas sobre la vivienda habitual de los titulares y estos tienen más de 65 años, no están sujetas a tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Además, las rentas percibidas a través de la Renta Vitalicia también cuentan con un trato fiscal favorable. Los asegurados que en el momento de contratar este producto tengan 70 años o más tan solo tributarán en el IRPF como rendimiento por un 8% del importe de la renta recibida.
En definitiva, con la hipoteca inversa, el suscriptor firma un préstamo hipotecario poniendo como garantía la vivienda, aunque no la propiedad de la misma, a cambio de percibir un dinero.
Qué sucede tras el fallecimiento de los titulares
Tras el fallecimiento de todos los titulares hay varias opciones para los herederos de la hipoteca inversa:
- Vender la casa y pagar el préstamo: los herederos disponen de 9 meses sin intereses para devolver el importe adeudado, pudiendo cancelar la deuda con la venta de la vivienda
- Quedarse con la vivienda: pueden mantener la titularidad de la casa pagando el capital y los intereses generados.
- Renunciar a la herencia: en este caso la entidad tendrá que iniciar el correspondiente procedimiento judicial o extrajudicial para recuperar la deuda, pudiendo dirigirse únicamente contra el inmueble hipotecado, pero no contra los herederos.
En Mas Vida te podemos aconsejar en el mejor modo de complementar tu jubilación
Existen diferentes productos para encontrar tu complemento económico adicional para la jubilación, cada uno con sus ventajas y peculiaridades. Desde Mas Vida queremos darte siempre lo mejor para ti, por lo que podemos ayudarte a definir que producto puede venirte mejor de acuerdo a tus necesidades.
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Preguntas frecuentes
¿La renta mensual percibida se actualiza con el IPC?
No, la mensualidad pactada se mantiene constante hasta el final de la operación. De no ser así, el IPC impactaría directamente en la deuda final a la que tendrían que hacer frente los herederos y podría incrementar la suma adeudada peligrosamente.
¿Puede superar la suma adeudada el valor de la vivienda?
Es improbable que esto ocurra y tendría que haber un enorme desplome de los precios inmobiliarios porque las entidades no suelen conceder el total del préstamo por más del valor del 45% del inmueble. El producto está pensado para que los herederos puedan hacer frente a la deuda.
¿Qué papel tiene la figura del asesor independiente en la hipoteca inversa?
En el proceso debe intervenir un asesor independiente para garantizar que los intervinientes y sus familiares conozcan con todo detalle el producto y no puedan sentirse engañados o mal informados y así comprobar que la hipoteca inversa se adapta exactamente a sus necesidades.
Qué gastos tiene la hipoteca inversa para el usuario
El usuario debe pagar la tasación del inmueble, los honorarios del asesor independiente y los gatos de gestión de Mas Vida.
Diferencias entre Hipoteca Inversa y Nuda Propiedad
La nuda propiedad es otro producto financiero ofrecido por Mas Vida para conseguir un dinero extra a través de la venta de la titularidad vivienda, sin dejar de vivir en ella. Sin embargo, tiene varias diferencias con la hipoteca inversa:
Al vender la nuda propiedad se consigue un importe muy superior (suele estar entre el 40% y el 75% del valor del inmueble, dependiendo de factores como la edad del solicitante, la vivienda, la ubicación…). En el caso de la nuda propiedad La titularidad de la casa se vende, por lo que, una vez que fallezca el beneficiario, los herederos no tienen la posibilidad de recuperarla.
Si deseamos una nuda propiedad, se puede realizar en cualquier parte de España, por ejemplo un pueblo de Asturias?
Hola Concha, muchas gracias. Esta es una pregunta que nos hacen muchas personas.
Trabajamos en toda España y gracias a delegaciones y oficinas distribuidas en todo el país tenemos la mejor red de profesionales para la venta de la nuda propiedad y sus modalidades. Si te parece bien nos pondremos en contacto contigo.
Un fuerte abrazo
Hola, si por ejemplo, piso valorado en 150.000 ahora, cuando tenga 65 años y 33%discapacidad, debo 30.000 €, se puede haver hipoteca inversa, ahora tengo 57, gracias
Hola Luis,
Gracias por tu mensaje. El importe máximo que podrás recibir con 65 años a través de una hipoteca inversa será el 25%-30% sobre el valor de tasación oficial de la vivienda. Es importante que tengas en cuenta que la hipoteca inversa únicamente se podrá conceder sobre tu vivienda habitual.
Para más preguntas nos puedes escribir a info@aunmasvida.es o llamarnos al 910 413 840.
Un saludo.
Buenas tardes ya tengo claro que es lo que necesito sería una cantidad de unos 50.000€ y una pequeña cantidad mensual no voy a pagar nada por vivir en mi casa.
Espero respuesta no se funcionará el 678144671 tengo otro 664683618 tengo problemas con los teléfonos un saludo cordial
Hola Chelo. Por lo que comentas podrías escoger entre dos opciones: hipoteca inversa o bien una nuda propiedad con pagos aplazados. Habría que ver el valor de la propiedad, con gusto podemos ofrecerle una valoración gratuita. Póngase en contacto con nosotros a través de las siguientes vías:
Telefono: 910 413 840
Email: info@aunmasvida.es
Soy casado tengo 82 años y mi esposa 74 años. que beneficios tiene mi esposa si yo falleciera.
Buenas tardes, si en su día tasaron la vivienda en 168.000 y ahora la tasación es de 120.000 y ya se han completado los pagos y el titular no ha fallecido. Si ahora la quiere comprar cuanto tiene que pagar???
Gracias de antemano,
Hola Javi.
Gracias por tu mensaje.
Lo que tendría que pagar el propietario para cancelar la deuda y seguir manteniendo la titularidad de la misma sería el importe de la deuda acumulada más los intereses, independientemente de que la tasación a día de hoy sea menor.
Muchas gracias y para cualquier pregunta adicional que tengas puedes ponerte en contacto con nosotros a través de una de las siguientes vías:
Email: info@aunmasvida.es
Teléfono: +34 910 413 840
Buenos días. ¿Puede realizarse a la vez con 2 viviendas, lavhabitual y segunda residencia? ¿Puede destinarse parte de un seguro de vida a cancelarla? Gracias
Hola Elena,
La hipoteca inversa solo se puede aplicar sobre la vivienda habitual.
Respecto a la segunda pregunta, si, se puede destinar parte del seguro para ello.
Si necesitas más información, no dudes en ponerte en contacto con nosotros a través de una de las siguientes vías:
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Teléfono: +34 910 413 840
Que interés cobra el banco por ello?
Hola Emilia. 5,99% es el tipo de interés fijo de la hipoteca inversa que ofrecemos en Mas Vida.
¡Un cordial saludo!
Estoy interesado en la hipoteca inversa.Me podéis asesorar?
¡Hola Manuel! Estaremos encantados de darte más información. Para ello puedes escribir a julian.franco@aunmasvida.es o llamando al 606 900 730.
¡Muchas gracias!
El importe del saldo pendiente con el banco de una hipoteca inversa la pagan a escote todos los herederos o solo el que hereda el bien?
Hola Alex. Las personas que acepten la herencia son los que tienen que hacer frente a la deuda en el plazo máximo de 12 meses.
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