Cómo vender un piso heredado que tenga un usufructo

Desde MAS VIDA pensamos que hay que aprovechar al máximo las oportunidades que cada uno tiene en su situación particular y, en el mundo de las propiedades, hay que saber perfectamente qué es lo que uno posee y cómo gestionarlo de la mejor forma posible.

Es muy habitual que la mayoría de la gente que nunca se ha visto envuelta en trámites de herencias desconozca lo que es el usufructo o la nuda propiedad de una vivienda, sin embargo, es muy común, en casos de enviudamiento, por ejemplo, que se divida el derecho a la plena propiedad a la hora de recibir dicha herencia.

Por eso mismo, a la hora de vender una vivienda heredada que tiene un usufructo, es preciso aclarar algunos puntos básicos.

El usufructo permite a una persona disfrutar de una vivienda de la que no es propietario, se trata de un concepto que suele generar bastantes dudas entre los contribuyentes a la hora de adquirir un inmueble heredado.

En el otro lado existe el concepto conocido como nudo propietario o la nuda propiedad, ambos son distintos derechos y están relacionados con la adquisición de una vivienda entre herederos cuando un familiar ha fallecido.

Qué proceso se sigue para heredar la nuda propiedad

En caso de que el propietario pleno de una propiedad decida legar un inmueble a alguien de forma íntegra, el proceso es muy sencillo, simplemente la propiedad pasaría a ser de quien figure en el testamento.

No obstante, en el ejemplo de la herencia por enviudamiento que habíamos comentado al principio, el derecho al usufructo suele dirigirse hacia la persona que ha quedado viuda y lo más habitual es que la parte de la nuda propiedad recaiga en los hijos del difunto, aunque, en cualquiera de los casos, si se quiere hacer constancia de la separación de ambos derechos, ésta ha de quedar señalada antes de que se lleve a cabo todo el proceso de la herencia.

De esta manera, el usufructuario puede seguir viviendo en el que había sido su hogar durante un periodo de tiempo que se puede definir de por vida.

Mediante esta división, la persona que disfruta del usufructo tiene derecho a utilizar la casa para uso particular o para obtener un beneficio económico en caso de que le interese más esa otra opción, pero nunca podrá transmitirlo ya que no se ostenta como propietaria. Esta responsabilidad estaría en manos del nudo propietario.

Diferencia entre Nuda Propiedad y Usufructo

Entonces, centrémonos en dejar claras cuáles son las diferencias fundamentales entre el usufructo y nuda propiedad y cuáles son las particularidades de cada derecho. Como ya debería haber quedado claro a estas alturas, la propiedad de una vivienda puede ser divisible.

Una vez dividida, el usufructo figura como el derecho que permite a una persona usar una vivienda que no es suya, y la nuda propiedad sería algo así como el derecho contrapuesto, el cual implica ser poseedor del inmueble, pero no del derecho a usarlo o a vivir en él.

A pesar de no ser dueño del usufructo, el nudo propietario puede vender su parte de la vivienda a un tercero, pero el comprador no podrá vivir allí mientras dure el usufructo.

Una vez se haya extinguido, ya sea por vencimiento o fallecimiento del usufructuario, la persona que ostente la nuda propiedad en ese momento pasará a tener el pleno dominio de la casa.

Por su parte, el usufructuario, también puede vender su parte a un tercero, pero esta es una situación que se suele dar muy pocas veces porque, en este caso, el derecho se perdería con el fallecimiento del primer usufructuario en caso de que sea vitalicio. Dicho con otras palabras, el que recibió el derecho en primer lugar es el que cuenta a la hora del vencimiento del usufructo, ya sea temporal o para toda la vida.

Queda claro que ni el usufructuario ni el nudo propietario pueden vender la plena propiedad de la casa por su cuenta, en primer lugar, porque uno no es el dueño de la propiedad y, en segundo lugar, porque el otro tampoco puede despojar al usufructuario de su derecho a permanecer en la vivienda.

¿Qué posibilidades hay de vender un piso heredado que solamente conserva usufructo?

Una vez aclarados los conceptos capitales, se puede abordar la cuestión sobre vender un piso heredado que tenga usufructo. En esta situación, conviene que ambas partes estén de acuerdo en hacerlo, ya que el usufructo de una casa es un derecho intocable.

Como ya hemos comentado, también se pueden vender por separado, pero no es algo demasiado común debido a que en este caso no se transmite la plena propiedad del inmueble y esto conlleva demasiadas restricciones a tener en cuenta.

Si la persona que dispone del usufructo y el nudo propietario no llegan a puntos comunes, tan solo podrá realizarse la operación una vez se extinga el usufructo, ya sea por fallecimiento o vencimiento según la fecha de caducidad acordada.

Entre las posibilidades más habituales, lo normal es que ambas partes lleguen a un acuerdo para vender a la vez sus derechos a una sola persona que obtendría el dominio pleno de la vivienda o que el heredero de la nuda propiedad compre el derecho de usufructo, se convierta en el pleno propietario y decida lo que más le convenga.

Ambas soluciones pasan por una circunstancia parecida en la que la parte poseedora del usufructo recibe algún tipo de compensación económica. La cantidad será variable teniendo en cuenta distintos factores como la edad del usufructuario, la expiración del usufructo y las particularidades de la propiedad.

También hay que atenerse a la normativa fiscal sobre el impuesto de sucesiones o donaciones e ITP, donde figura, además, que el usufructo nunca debe exceder 70% del valor del pleno dominio de la casa.

En Mas Vida, podemos ayudarte con cualquier trámite por particular que sea relacionado con la venta de inmuebles. Puedes contactar con nosotros aquí y te ayudaremos con todo el proceso.

0 comentarios

Enviar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Artículos relacionados: